《中国新闻周刊》记者 王宇

　　发于2024.5.27总第1141期《中国新闻周刊》杂志

　　距离江苏省政府不到1公里，南京的核心区，一幢建于20世纪50年代、拥有24套住宅的砖木结构二层小楼，居民历经8年，终于完成小楼的原地拆除重建，这是鼓楼区虎踞北路4号5幢的故事梗概。

　　作为全国罕见的由居民主导的危旧楼原地拆除重建案例，新的5幢虽然最终建成，居民顺利入住，但过程却漫长、曲折。

　　居民最终以不到3100元/平方米的价格，守住了自己在城市核心区的居住权，并用框架结构新楼取代了老危房，房产实现增值，居住水平得到了实质改善。

　　但要说成功，也会有居民有不同看法：工程有瑕疵、设计有缺陷、造价超预期，尤其是部分居民质疑信息不透明、利益分配不公。

　　从2016年进入翻建方案的实质性讨论，到2022年完工交付，在长达6年的周旋、博弈中，分歧甚至演变成了对立，邻里之间的肢体冲突不得不依靠警方介入才可止息。

“同意排险翻建、彻底消除隐患”

　　李芒一直知道，212室这套建筑面积不到83平方米的房子，是父亲留下的“大麻烦”。

　　父亲是20世纪50年代的大学生，痴迷音乐，喜欢老房子独有的音效，当莫扎特的《小夜曲》在胶木留声机上响起，小楼的天花板与地板，会与之产生一种令人沉醉的奇妙共鸣。

　　父亲去世后，房子破败了，墙面吊顶脱落、楼板损坏。李芒把房子低价租给附近的大学生，自己住到了10公里外的光华门。但她躲不开老房子带来的无穷烦恼，上下水管道破损漏水，屡屡淹到楼下。最难的一次，她半夜骑着电动车赶来安抚邻居，折腾到凌晨再骑车回家。

　　2013年，挨着这栋楼的城西干道桥改隧，也许是施工爆破的缘故，这栋楼的外立面出现裂痕。居民们找政府反映情况，要求“彻底改造、消除隐患”。

　　参与几次商讨后，此前并不显眼的邻居张伟提出了更大胆的目标：原地重建。他很快开始奔走。2014年7月，5幢经南京市房屋安全鉴定处鉴定为C级局部危房。一个月后，鼓楼区住建局下达5幢危房治理排险通知。

　　2015年3月7日，经全体产权人、使用人签名同意，包括张伟、李芒在内的7位居民，成为翻建工程工作小组的成员，负责翻建工程全面工作。后来，小组成员几经变更，但张伟始终是绝对核心的人物。根据约定，翻建工作实行集中协商制度，不设组长，集体讨论决定。议事遵循“少数服从多数”的原则，以参与表决人数的80%同意为通过，未能参与表决者视为弃权。经表决通过的决议，全体产权人、使用人必须遵照执行。

　　尽管当时人心够齐，但居民自发驱动的C级险房翻建，在政策上并无路径可依，工作推进缓慢。许明退休前在鼓楼区人民法院民事审判庭担任副庭长，熟悉法律法规和政策，便查阅相关规定，于2016年3月26日向宁海路街道办事处递交了《关于要求虎踞北路4号5幢C级危房列入危旧房改造的申请》。

　　记者获得的一份文件显示，2016年7月28日，宁海路街道办事处的领导到这栋楼了解情况，要求产权人必须在统一认识的基础上排险翻建。8月15日，全体产权人达成一致并签名：第一，同意排险翻建、彻底消除隐患；第二，翻建过渡住房由各户自行解决；第三，自筹建设资金，按照预估每平方米1200元到1900元预收，待房屋设计、施工预算确定后，多退少补。

阁楼地下室之争

　　决定翻建之后，张伟提出了一个改善方针，“楼下架空防潮，楼上通风隔热”，看起来直击一层潮湿、二层闷热的痛点。但这背后还暗藏了借翻建扩大使用面积的玄机：通风隔热，楼上可以修阁楼；架空防潮，楼下可以修地下室。

　　根据《南京市险房翻建管理办法》，险房翻建应当严格按照“原址、原面积、原高度”的“三原”原则进行。这意味着想改善居住条件，翻建不能侵害相邻人的权利，只能在相对高度不变的情况下，在建筑物内部想办法。

　　按照居民的设想，建地下室是向下挖，不会改变建筑物的高度。而建阁楼就更容易，5幢是坡顶建筑，过去二层与坡顶之间，本就有一个由轻质板材隔出的闷层。但由于通风不够好、轻质板材荷载有限，居民们利用得很少。如果借着翻建，用混凝土楼板搭出坚固的阁楼，这样可以用最低的投入，最大限度地盘活闲置空间。

　　张伟是二楼居民，他早就想好了：阁楼必须归二楼所有，一楼居民的利益可以通过建地下室来平衡。

　　毕业于建筑类专业、日常工作是管理建设项目的陈毓芬，也是二楼居民，她进一步提出：如果要建设地下室，二楼居民不该承担这笔费用，一楼居民应该想好是否要付这样的成本。

　　一楼居民不干了。一位从事规划设计工作的一楼居民在《虎踞北路4号5幢建筑翻建意见》写道：“争取自身利益最大化的前提，应该是保障大家利益相对公平。一些人吃了粽子还要蘸糖，近乎免费占了二楼的便宜不说，还将地下室的建与不建推到前台，提出谁出资谁建设。一楼面临的是两种可能，不建 本可以另外获得利用空间，结果一无所有；建，就得掏建设的钱，而获得一个鸡肋般阴暗低矮的地下空间。而二楼，不动声色得了个阁楼空间，扩大了使用面积，坐看阳光、感受雨露、神速升值。这样的利益分配有一点点公平吗？”

　　在多位受访者的印象里，从2016年到2017年，每次开会都是不欢而散，翻建卡在改造方案上，无法推进。

　　张伟还提出过另一个平衡方案：一楼可以圈占绿化带形成“前庭后院”。但这一明显不符合规范的做法，让一楼居民不愿意接受。他们主张，阁楼是公共空间，应当架设公共楼梯直达，由一二楼居民平分。

　　事实上，为翻建方案争吵两年，是一段完全可以避免的弯路。因为无论是用阁楼、建地下室还是占绿化带，在规划上都是行不通的。

　　如果依照居民的设想搭建通往阁楼的楼梯，那么坡屋顶作为围合空间，就具备了可出入、可利用的条件，坡屋顶因此形成了建筑空间。按照要求，需要计入建筑面积。地下室的面积计算也是同样的道理。

　　而“三原”原则要求“原面积不变”，即房屋使用权证所载面积不变。要利用阁楼和地下室，必然会突破原有的建筑面积。

　　距离5幢不到5公里，同样是城市的核心区域，南京秦淮区石榴新村的原地翻建是秦淮区政府主导的。在确定设计思路之前，首先考虑的就是规划要求，由规划和建筑设计专业人员引导、把控。

　　事实上，石榴新村出于安置需求，最终就增加了建筑面积，也改变了棚户区建筑的原有高度。这表明，对于“三原”原则，并非只有机械遵守这一条路。

　　“‘三原’原则设立的初衷，是避免消险过程中侵犯相邻人的合法权利。”秦淮区城市更新办综合计划组组长、建设局副局长童承江告诉《中国新闻周刊》。但他也强调，对“三原”的突破并非没有边界，“我们突破‘三原’的前提，是绝不侵犯周边权利人的利益，也不触碰红线”。

设计方案：最敏感的博弈

　　让所有住房都实现南北通透，这是张伟提出的另一个重建建议。24套老房里，除了5套公房，剩下的19套有11套是全南或全北朝向，南北通透的提议自然获得这11户的支持。张伟家自己也曾经是全南户型。

　　张伟自己在家画起了草图，尝试各种“摆放”方式，最终，他又一次做出大胆判断：将一梯三户变成一梯两户，把四个单元变成六个单元。

　　张伟回忆，住在一楼的妻弟曾与他激烈争吵，认为他不可能在住房面积不减的情况下，塞进两个新增的楼梯间。

　　在所有的危旧楼原地拆除重建尝试中，房屋面积变化是最敏感的问题。对此十分警惕的一楼居民许明回忆，自己曾在5幢的沟通会议上要求公示每套住房重建前与重建后的房产证登记面积，还提出工作小组应该事先约定好面积变动后的价格补差规则，面积每增加1平方米，按照5万元的市场价补差，面积减少则按同价格受到补偿。“张伟立马否掉了这个提议。”许明回忆。但张伟却对《中国新闻周刊》回忆，自己从未听说过这个提议，否认更是无从谈起。

　　2018年9月，许明致信宁海路街道办事处，请求街道监督工作小组公示房屋面积、签订补偿协议：“这里的房子是各家的，是有房产证的，多得房的人没有意见，少得房的人会有很多后遗症 房价要事先协商好 几十家房型、面积各不相同的旧房翻建，再加上老房子与新建格式也不一样，再高明的设计师也不可能建成和旧房面积完全一样的新房。”

　　张伟也清楚，每户的面积绝对不能减少。为此，他口头叮嘱承接了5幢建筑设计工作的江苏深远建筑设计研究有限公司(以下简称“深远设计”)。

　　但就像用一块旧衣料裁新衣，深远设计负责人吴春霞深知，每一家都南北通透、不突破“三原”原则、不减少套内面积，同时做到这三点，是设计方案面临的最大难点。

　　房子拆除重建后，虽然房产证显示许明家的套内面积和建筑面积不减反增，许明还是怀疑自家的面积被侵占了。她的依据是，房子盖好后，她到隔壁两户看过，其中一套原面积与她家相同，户主是工作小组成员，许明觉得，他家重建后的套内面积看起来增加了不少，甚至比自家还大。

　　另一个让人觉得难以公正处理的，是大幅的户型调整。因是对门邻居，陈毓芬与张伟曾在朝南空间的大小上有过博弈。陈毓芬女儿陈洱告诉《中国新闻周刊》，她家的206室，套内面积72平方米，原本就南北通透；张伟家的205室，套内面积56平方米，是全南户型。在最初按面积占比划分南向空间的方案中，206室的朝南长度超过7.2米，而205室只有不到5.2米。但在随后的方案中，陈毓芬发现自家的朝南长度只剩不到6.5米，而205室则变成6.65米。陈毓芬怀疑，张伟通过与设计公司的私下沟通，影响了设计方案。

　　吴春霞告诉《中国新闻周刊》，当时，全南户型的业主主张，在他们已经让出一部分南向空间的情况下，自家的南面长度理应比过去就南北通透的住户大，因为后者只有一间屋子朝南。

　　居民出资主导的拆除重建，居民有各自的设计想法，设计公司如何满足个体的诉求？负责秦淮区石榴新村项目的南京回归建筑环境设计院(下称“回归设计院”)院长丁小梅告诉记者，原地拆除重建必然要面对设计方案带来的利益调整，但这应该建立一套透明、合理的利益协调机制。调整若导致损失，可以按照市场价格补偿；若带来收益，也应该按照价格购买。作为第三方专业机构，与出资居民的互动应基于设计院提供的综合方案，而不是任由居民直接介入设计流程，以个体诉求影响整体的利益分配。

　　按照拆除重建的通行做法，每户居民的新房面积只能增加，不能减少。在另一个原拆原建的石榴新村项目里，免费增加的面积必须精准控制在建设成本允许的范围内，且居民支付能力有限，按市场价付费获得的面积也不能太多。

　　最终，在建筑物限高、消防规范、容积率、日照和绿化率等刚性约束下，回归设计院根据居民原有住房面积的统计数据，划分出20个面积段，36种衍生户型。

　　“设计行业习惯了在十几万平方米的项目里做四五种户型，要在建筑面积2.45万平方米的项目里做二三十种户型，这是天方夜谭，但我们做到了。”回归设计院董事长徐翔告诉《中国新闻周刊》。

　　在丁小梅看来，石榴新村的设计方案实际上是秦淮区政府与建设单位越城集团争取居民签约的有力工具。换言之，居民需要看到自己未来会被安置进怎样的住房里，才能决定是否出资支持原址重建。更好的设计方案，意味着更早获得更多居民的支持。

　　此外，居民的意向与诉求也确实会直接影响设计的走向。有多少居民会选择原址安置，原址安置后又会选择多大的房子？这就像“鸡生蛋还是蛋生鸡”，没有居民的最终决策，设计方案也始终定不下来。石榴新村项目负责人黄炜炜说，哪怕只有几户居民的意向有变，都可能会导致整个方案从头来过。

　　居民完成签约后，设计方案基本确定，还需面向不同面积段的居民，有针对性地进一步征求意见，以便做出更细致的优化调整。

“既当运动员，又当裁判员”

　　在拆除重建过程中，设计方案很重要，有效沟通也很重要。

　　秦淮区成立了由区委区政府主要领导担任组长的“石榴新村城市更新危房安全消险改造指挥部”，秦淮区房产局、朝天宫街道办事处以及负责该项目的越城集团形成“三驾马车”，由机关干部担任组长的8个现场工作组也进入石榴新村，保障与388户居民的调查、沟通。最终，调查沟通工作持续了五个月，宣传政策、答疑解惑，仅是居民议事会就举办了52次。

　　童承江告诉记者，面向居民沟通时，工作人员保持政策解释口径的一致性至关重要。过往的案例表明，居民的不信任，往往都是因为基层工作人员接受的培训不够，给出让居民困惑的混乱信息所致。

　　此外，基于丰富的拆迁征收工作经验，越城集团董事长朱冬云深知，信息公开、透明的重要性怎样强调都不为过。为此，他们引入信息查询系统，可以直接查看邻居的户型、面积等信息，确保石榴新村居民之间信息透明。“就算你不公开，居民之间也会互相打听。”朱冬云说。

　　而在5幢，年轻的居民要上班、年老的居民要看病，即便想深度参与翻建工作，也缺少条件。张伟是始终不变的核心成员，但数位受访者都认为，对他来说，首要目标是让翻建能快速推进，居民个体的意见和诉求更像是麻烦。

　　张伟曾对《中国新闻周刊》说，许多问题出现，是因为居民不懂建筑方面的专业知识，又得不到解释。但他不认为自己有能力和义务做出解释。

　　在多位受访居民的印象里，2018年7月的翻建工程工作小组改组，是一个分水岭。在此之前，居民还能民主协商，但此后，最初由全体居民选出的七人小组缩减为五人，除了一位公房产权所有方江苏省纺织集团的代表，以张伟为核心的工作小组变得愈加强势，信息与决策也变得愈发不透明。

　　早在2016年底，许明就开始给宁海路街道办事处写信，认为居民不能“既当运动员，又当裁判员”，申请由街道办直接领导并组织实施5幢的危旧房改造。

　　察觉到工作小组权力集中，许明2018年9月5日、10月7日又给街道写信，要求街道制止工作小组制定的“参与表决人数的80%同意为通过、未能参与表决者视为弃权”的决议规则。担心翻建最终因缺少外部监督而失控，在第二封信里，许明的诉求更加明确：撤回翻建申请；请求将翻建改为维修，由自己承担房屋维修的所有费用。

成为试点，翻建加速

　　2019年3月11日，张伟以“人民来信”的形式，致信南京市规划局信访办、南京市规划局城中分局，请规划局回复三个问题：第一，是否允许南入户改为北入户、四个单元改为六个单元？第二，室外路基不断提高，雨水严重倒灌，是否可以抬高楼房绝对高度？一楼潮湿，可否采用架空防潮，地下室空间尺度如何把握？第三，二楼炎热难耐，可否设计阁楼、老虎窗，隔热通风？

　　2019年4月15日，南京市规划和自然资源局出具《关于张伟请求“虎踞北路4号5幢险房翻建问题”的行政告知书》。除了重申“三原”原则，告知书明确：建筑入口可以调整；架空防潮、阁楼、老虎窗，如涉及超出房产证载建筑面积和突破实测图建筑绝对高度和体块外框线，则不得设置。这也意味着坡顶空间不能设置公共楼梯、防潮层不能建地下室。

　　2019年5月，经各区梳理报送，南京市确定了四个危房改造试点，虎踞北路4号5幢是其中之一。作为C级危房翻建项目，由市、区财政和产权人按照2:2:6的比例分摊翻建费用。5幢翻建自此提速。

　　此后，由市房产局牵头的危房改造试点工作推进办公室成立，政府指定鼓楼区房产集团的子公司为代建单位。2019年10月25日，全体产权人签名授权委托下关房产经营有限公司，实施办理翻建工程申报、翻建施工、竣工验收、换发两证等全面工作。

　　2019年11月，5幢的居民陆续搬离，开始租房过渡，但陈毓芬迟迟未搬。“当时我们只看到自家的房屋设计平面图，对房屋结构、工程造价这些关键事项一无所知，这些事情都还没定的情况下，为什么急着让我们搬家？”陈洱告诉《中国新闻周刊》。

　　许明赞赏陈毓芬在知情权得不到保障时拒绝搬家的勇气。她出示的一张自家设计图显示，2019年11月22日，丈夫在设计图上签字，全家搬离。但这并不代表他们认同重建方案。许明希望看到整幢楼的平面设计图，这样可以确认每户面积是否有不当增减。

　　吴春霞告诉记者，让每户居民在自家的平面设计图上签字，是她出于“风险防控”而采取的措施。但她不认为居民有权利拿到整幢楼的平面图，因为这可能使本就计较面积增减的居民细察后生出更多事端。但她也曾在公开场合展示过，她表示，深远设计曾在有住建部门和街道出席的居民会议上，用PPT展示过整幢楼的平面设计图。

　　至于房屋结构，吴春霞认为，居民无权索要结构设计图纸，也无权干预设计方在房屋结构设计上的决策，因为结构设计有专业的审核流程。

　　2020年3月，仍未搬离5幢的陈毓芬向宁海路街道、南京市房产局、下关房产公司发送《撤销委托授权通知书》，称此前的委托存在重大误解，且被授权单位未明确房屋翻建流程、具体负责人及进度安排、所有事项不公开透明，故撤销此前的委托，同时也不再授权委托业主张伟为代表的工作小组，要求此后一切事宜都需与陈毓芬本人联系。

　　此时，已经搬离5幢的居民十分焦灼。张伟说，为了推进翻建，他们采取了增设围挡、搬一家拆一家等方式，迫使居民早日搬 离。最终，在街道的介入和劝说下，2020年7月10日，陈毓芬搬离，搬家费用由街道垫付，比大部分居民晚搬离7个月

　　值得注意的是，陈毓芬关心的工程报价，的确在居民全部搬离后发生变化。李芒记得很清楚，2020年7月初，因为一份文件需要产权人签字，张伟找到她。签字时，李芒问起按照1500元/平方米预交的翻建费够不够用。“我记得他说，不是的哦，3600元一个平方。”听到新的报价，李芒心里“咯噔”一下。多位居民对翻建费在房屋拆除后变更心存疑虑，但已经走到这一步，商榷的空间已经几乎没有了。

　　施工过程中，许多居民希望进入工地监工。作为101室公房的租户，代敏发现，自家的厨房没有窗户。在设计方案阶段，代敏就发现，两户合租的101室仍然共用厨卫。因她强烈反对，方案为她增加了一厨一卫，但厨房没有窗户。为此，从设计到施工过程中，她曾多次与深远设计的驻场员工交涉，得到的回复是“搞不了”。

　　吴春霞回复记者称，为合租户的独立厨卫需求调整方案已经是“人性化设计”，给厨房留窗户并非设计公司的义务。

　　谈起5幢居民的质疑，吴春霞情绪激动。她告诉《中国新闻周刊》，算上追加费用，整个项目收费34万元，前后却持续了三年，还要承受居民提出的不合理诉求，如果不能回应诉求，有些居民还会言语攻击。“到后期我就不跟其他人沟通了，只和张伟对接。”吴春霞表示。

待解的难题

　　2022年5月，重建后的5幢交付了。

　　对于重建后的房子，张伟大体上是满意的。借助对整个项目的把控，他得到了理想中的房子：原先全南的户型改为南北通透，厨房和卫生间朝北；户型设计成“三段式”，不到60平方米的小房子终于隔出一间客厅。

　　还有一点是，大家曾经达成共识不能用的闷层，终究成为了二楼住户的阁楼。事后看，这是一个“留后手”的做法——在坡屋顶与二楼每一户对应的位置，都留了窗户。房子建成后，可以请装修施工队直接将二楼的天花板锯开一个口子，在屋内架设通往阁楼的楼梯。

　　一名不愿具名的街道工作人员告诉记者，他们知道居民很可能会私自占用屋顶内部空间，在无法阻拦的情况下，他们只能反复叮嘱施工方，“一定要把房屋的结构做好”，防止居民锯开天花板后，出现安全隐患。二层居民为统一安装的天窗自行支付9000元，而不计入5幢的建设总费用中。

　　房子虽没有建地下室，但仍然建了架空防潮层。可是一层阴冷、潮湿甚至反臭的问题仍然存在。

　　虽然翻建了，但这栋楼还是需要安装抽除积水的水泵，电费怎么分摊、电表怎么安装，都没有达成一致。还有一些尚未分配的公共区域何去何从，并无定论。

　　多数时候，张伟对5幢的拆除重建是满意的：“我太太12岁就住在这里了，我是在实现我太太儿时的梦想！”

　　但他的妻子有时候也会想，因为翻建，住一楼的弟弟成了丈夫最激烈的反对派，两家决裂；对门的陈毓芬从好邻居成了“仇人”，两家人在楼道里发生过肢体冲突，甚至还惊动了警察。

　　许明干脆搬了出去，宁可把新房出租，自己与老伴住进3公里外一栋昏暗、逼仄的老楼，也不愿与张伟家做邻居。李芒还是住在10公里外的光华门，比起5幢的新房，那里又小又旧，可她觉得自己在那里过得更舒心。

　　房子建成了，邻里关系还有待重建。

　　(文中李芒、张伟、许明、陈洱、陈毓芬、代敏均为化名)

　　《中国新闻周刊》2024年第19期

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