深度解读“去库存”：有助市场企稳 加快二手房流通速度是关键

　　供需结构优化 或有捡漏机会

　　近期，房地产市场迎来一系列政策利好，“去库存”无疑是其中关注度最高的。围绕着这一话题，业内有诸多争议，例如将以何种方式开启“去库存”？其对于置业者最为关心的房价，又将产生怎样的影响？对此，业内人士表示，广州楼市已在市场作用下开启实质性的“去库存”。在政府、房企、中介等多方主体的推动之下，“去库存”将优化整个市场供需结构，从中长期视角来看有利于房价进一步复苏。从短期来看，这一进程则可能带来“捡漏”的机会，置业者可以密切关注。

　　文、图/广州日报全媒体记者：龙乐乐

　　【背景】

　　何谓去库存？

　　针对房地产，4月30日召开的中共中央政治局会议强调，要持续防范化解重点领域风险。继续坚持因城施策，压实地方政府、房地产企业、金融机构各方责任，切实做好保交房工作，保障购房人合法权益。值得注意的是，本次政治局会议首次提出“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”。这两个新表述受到业内广泛关注，被视作新一轮“去库存”系统措施将逐步落地。

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　　去库存主要表现为以价换量

　　在刚刚过去的这个“五一”，市场的普遍感受是，作为重要的营销节点之一，这个假期房企的动作相比往年变小了。从推新来看，广州中原发展研究部数据显示，“五一”假期广州有开盘或推新动作的楼盘22个，总计一手住宅实际开盘、加推约2106套，较去年同期下降13%。

　　实际上，供应的缩量本身便是市场去库存的表现。克而瑞数据显示，截至4月底，广州的新建商品房存量面积约为1219万平方米，去化周期约为20.9个月。“从绝对的库存总量来看，广州当前的量不算太大，但由于当前商品房去化速度较慢，导致去化周期处于历史较高水平。”对于目前广州一手市场的库存情况，克而瑞广佛区域首席分析师肖文晓如此解读道。肖文晓指出，若以年为单位观察，广州的新房已经连续三年供应减少，到2023年一手房的供需比已经低于1。“市场有其自身的调节机制，广州其实已经主动开启了实质性的去库存。”

　　而在二手房市场，去库存方式则主要表现为以价换量。据了解，当前广州在贝壳外网上的二手挂牌量持续位于约15万套的历史较高位。

　　根据4月份的贝壳指数，当月的广州二手房均价约为26891元/平方米，同比下降约14.7%。但交易量的复苏反弹明显，根据广州市房地产中介协会数据，在今年春节之后的两个月，广州二手房成交持续处于9000宗以上的相对活跃区间，尤其是小户型低总价产品成交占比提升。

　　建议

　　需重视盘活成规模的二手房

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉在对楼市“去库存”进行解读时指出，要认识到当前二手房已经成为房地产市场主导的情况。克而瑞数据显示，到2024年2月份，已有11个省市二手房交易量超过了新房。今年一季度，广州、深圳二手房交易量达到了新房的2.3倍。

　　“但是，在这一情况下，二手房挂牌量仍然在不断增加，这是当前楼市去库存较为迫切的任务。”李宇嘉指出，在一二手楼存在竞争的情况下，一方面要加速在售二手房源消化，同时需减缓挂牌增量。两个任务相辅相成，加速库存去化，活跃交易量，缩短二手房的成交周期，才能实现商品房价格稳定。对于未来二手存量的去化，李宇嘉表示，从2023年及今年1-4月的数据看，刚需基本转向二手住房了。热点城市90平方米以下二手房占整体销量的60%-70%。在“深入推进以人为本的新型城镇化”背景下，考虑到3亿-4亿的新市民、年轻人，刚需潜力很大，具有低总价、低单价、学位等综合优势的二手房，应该有需求。

　　值得一提的是无论是新型城镇化(降低热点城市入户门槛)，还是公共服务均等化，收入、就业和预期等基本面因素，都是慢变量。“要稳住价格预期，还是要提高流通率，对于成规模的空置二手房，要加大政府性基金的收购力度。”李宇嘉说道。

　　至于消化存量在售新房，李宇嘉认为对于消化周期过长的新盘项目，可以根据实际情况考虑通过创新货币政策工具，收购在售项目用作配租、配售型保障房，修复开发商资金链，稳定开工和供地。

　　影响

　　加大房企间竞争 对置业者是利好

　　“本轮地产去库存与2015年通过棚改开启的‘去库存’有着本质的不同。”肖文晓在接受记者采访时表示，上一轮去库存以需求端的政策为主，包括棚改、房贷政策等，其背景是需求端仍有较大潜力。而过去一段时间的地产优化政策已经显示短期内需求难以激发，因此本轮的去库存将以供应端的调结构和优化质量为主。

　　对于房企而言，将对其投资战略产生较为明显的影响。肖文晓表示，未来地方政府的土地出让将受到新建商品房去化周期的影响，这将进一步提升优质土地资源的稀缺性。过往房企往往通过招拍挂获取土储，在供应相对收缩的情况下，则更有可能推动房企通过收并购获取优质土地。

　　而对于城市而言，随着整体土地供应的减少，将在一定时间内集中在基本面较好、库存压力较小的城市，这也就意味着房企在优质地块上的竞争将更为激烈，城市间分化将更为明显。

　　在购房者这一层面上，肖文晓则指出“去库存”的核心在于直面市场问题，通过调整供需关系来稳定市场预期。“无论是从保交付、调结构还是优质量的角度，这一政策对于置业者而言都是利好。”肖文晓表示，虽然在去库存的过程中有可能产生一定幅度的市场波动，但从中长期角度而言，将有利于房地产市场的平稳发展。

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　　4月广州二手房成交微调

　　日前，广州市房地产中介协会发布4月份成交数据。数据显示，受清明假期以及强对流天气影响，2024年4月(统计周期为3月26日至4月25日)，广州市二手住宅网签宗数和面积为9128宗和89.93万平方米，环比小幅下降2.61%和3.78%。

　　其中，多个行政区网签面积环比出现下调，其中因学位房需求回落，越秀区降幅居前，达到17.13%；花都区和南沙区分别下降16.17%和12.57%；天河区、白云区、从化区和黄埔区下降幅度均在5%以内。荔湾区、番禺区和增城区环比有所增长。

　　面积区间构成方面，60㎡-90㎡所占比例环比继续增长1.69个百分点至34.67%；120㎡-144㎡所占比例环比同样有小幅增长，而60㎡以下和144㎡及以上所占比例逐月减少。

　　十大活跃板块方面，多个板块活跃程度环比有所提升，其中表现最为突出的是天河北板块，网签宗数环比增长20%，此外还有东晓南、西关、东山口和同和等板块表现持续活跃。

　　十大活跃楼盘方面，各楼盘网签宗数环比涨多跌少，其中中海誉城、实地常春藤、万科尚城、科城山庄和万科幸福誉等位于黄埔区的次新房源占据一半的席位，富力桃园、富力城花园和金碧花园环比表现亮眼。(广州日报)

张玉燕（记者 黎佩珊）09月22日,�

张玉燕（记者 陈玉如）09月22日,9月14日，全网拥有千万粉丝的农村美食视频博主“川味盐太婆”发帖称，“川味老太婆”系列视频的主角之一“盐太婆”、74岁的闫兴英不幸去世，引来众多网友的哀悼。9月15日，上游新闻（报料邮箱baoliaosy@163.com）记者从闫兴英亲属处获悉，去世消息属实，老人是13日晚不幸落水去世，16日早上出殡。9月15日，“川味盐太婆”账号头像变灰，背景也变为蜡烛。网络图去年10月，闫兴英的老伴漆明国也不幸去世。此前，这对相伴五十多年的老人一起做饭的视频吸粉无数，被网友称为“神仙夫妻”，一年不到相继离世，也让众多网友唏嘘不已。9月15日，上游新闻记者看到，“川味盐太婆”在某短视频平台上的粉丝有980万，全平台粉丝超过千万，视频配文“只愿与你同粥”，也成为两位老人爱情的写照。2023年10月29日，“川味盐太婆”发布两位老人一起制作秋梨膏的视频。最后，漆爷爷的图像变为黑白，以这样的方式宣布了漆爷爷去世的消息：“从凉面相聚，到秋梨膏分别。春夏秋冬，只愿与你同粥！”“川味盐太婆”账号发布的帖文。网络图上游新闻记者看到，8月10日，“川味盐太婆”的最后一个视频，是闫婆婆与孙女、重孙女一起做烧椒酱，随后就一直没有更新。9月14日下午，“川味盐太婆”发布了一张闫兴英和漆明国的合照，并配文称，“无论生老病死春夏秋冬，我只愿与您同粥！爷爷建好花园就迫不及待来接走奶奶，从此奶奶不会再失眠，爷爷又有水煮牛肉。刚好11个月，无论春夏秋冬，生老病死，只愿与您同粥！衷心感谢大家一路支持、陪伴、厚爱。”目前，该账号的头像已经变灰。网友对闫婆婆的突然去世十分震惊，也纷纷送上哀悼：“温暖且慈祥盐太婆一路走好”“爷爷来接盐太婆了，一生一世一双人，中秋团聚了”“好喜欢这对爷爷奶奶，是我理想中爱情的样子，祝福在天堂继续美好。”闫兴英和漆明国。网络图9月15日上午，上游新闻记者联系上闫兴英的外孙女陈女士。她表示，平台账号上发布的情况属实，婆婆已经于前天（13日）晚去世，是不幸失足落水出事，16日早上就将出殡。对于“川味盐太婆”账号此后是否还会继续做下去，陈女士表示不便透露。据新华每日电讯、新华网报道，闫兴英和漆明国是四川广元青川县清溪镇一对普通夫妻，两人的爱情故事令人艳羡。50多年前，30岁的漆爷爷拎着一只书箱，从绵阳城走进大山。19岁的阎婆婆见到文质彬彬、喜欢读书的漆爷爷，内心欢喜，赶忙手脚麻利地做了一碗凉面款待他，成就美好姻缘。如今，家里已是四世同堂，有三个重孙。2019年，在外地做过电商的漆爷爷孙子返乡创业，通过网络推销家乡优质的农副产品。因为漆爷爷是高中毕业，常常跟孙子一起探讨时事。2020年新冠肺炎疫情期间，四川省向武汉市捐赠了一批“儿菜”（一种四川特有的蔬菜），爷孙俩一拍即合，第一个视频就拍摄教武汉人民如何把“儿菜”做好吃。此视频收获了60多万点赞，不少武汉网友留言表达感动和感谢。该账号粉丝量和点赞量迅速上涨。随后，闫婆婆也加入进来。两位老人早前拍摄的视频。网络图两位老人在厨房里一边做川菜、一边聊天的视频，吸引了众多粉丝关注。有人羡慕二老甜蜜的爱情，有人爱听他们诙谐的对白，有人喜欢质朴的乡风，有人想起陪伴自己成长的长辈——“我想我奶奶了，我奶奶也是这样剁辣椒的”“可惜我再也见不到我爷爷了”。也有人对视频中的山川和村庄感到亲切：“我没去过四川，但这里就像是我小时候的家。”这些内容，也让“川味盐太婆”迅速涨粉，目前在全网积累了千万粉丝。据了解，目前“川味盐太婆”的实际运营者是闫兴英的孙子和孙女，运营重心主要是短视频拍摄和直播带货，销售当地土特产和农产品等，名下有青川盐太婆文化传播有限公司、四川盐太婆食品有限公司。上游新闻记者 汤皓

“你好，我是支付宝官方理赔人员，可以给您提供100元的赔偿款。”接到这通礼貌的理赔电话后，温州某大学女教授郑女士（化姓）逐步被拉入陷阱，损失近100万元。9月11日，记者从温州市反诈中心了解到，瓯海警方已接到这起警情，希望广大市民能引以为戒。对方发来身份证逐步打消受害人顾虑郑女士称，事发当天她本来有事需要出门，可突然接到那通理赔电话，对方说她之前网购的蒸锅有质量问题，按照工作流程，他们可以支付100元的赔偿款。“我说自己有事要忙，这100元就不要了。但那个‘理赔人员’说，他们支付宝的理赔渠道已经开通了，如果我没按要求收下赔偿款，那么支付宝每个月会扣除我500元的余额，我觉得很冤枉。后来对方说，理赔程序只需要一两分钟，还专门有人帮助我，我就答应了。”郑女士回忆。接下来，“理赔人员”询问了郑女士给支付宝账户绑定了几个银行账以及是否有下载“腾讯会议”APP等信息。在得知郑女士因工作需要已经下载了“腾讯会议”APP后，“理赔人员”又要求她使用“腾讯会议”APP的共享屏幕功能，这样“理赔人员”就可以远程控制她的手机屏幕。这一特殊要求立即引起了郑女士的警觉，她连忙质问对方为何要“共享屏幕”？“理赔人员”要求郑女士使用“腾讯会议”APP的共享屏幕功能（资料图/图文无关）为打消郑女士的顾虑，“理赔人员”给她发来自己的工作信息以及身份证照片等证明材料。在“理赔人员”新一轮话术下，郑女士渐渐相信了对方。诱导她输入“验证码”三家银行近百万存款被转走随后，在“理赔人员”的诱导下，郑女士打开了一家银行账户的转账页面，对方给她发来一组银行卡账号及用户名，还说她接下来会收到“验证码”，只需要把“验证码”输入到转账页面金额一栏就行了。没多久，郑女士收到一组6位数的“验证码”，她将其输入到金额一栏，并通过APP刷脸功能验证通过。这时，“理赔人员”说，郑女士的操作有问题，后台没有通过理赔程序，需要郑女士换一家银行的APP再进行类似的操作。这一次，郑女士收到一组“29”开头的“验证码”，她再次输入到金额一栏。可是，“理赔人员”说这次依然没能通过后台的相关程序，他还问郑女士有没有其他银行的账户。已被洗脑的郑女士又点开了一家银行的转账页面，按照对方要求输入了一组“19”开头的“验证码”。很快，她收到这家银行的短信提醒，称她向某个陌生账户转账19万多元。“我马上觉得不对劲了，就问他们，不是说赔给我100元吗？怎么还要我转出19万元？”郑女士说，对方没有回答她的问题，还挂断了电话，她意识到自己被骗了，立马赶到银行了解情况。银行工作人员解释，郑女士是遭遇了电信网络诈骗，她之前还有两笔转账，一笔是40多万元，另一笔是29万多元，这两笔款项原本存在两家不同的银行，郑女士在这两家银行都没有开通短信提醒业务。郑女士三家银行近百万存款被转走，图为银行卡资料图（图文无关）反诈民警提醒：接到理赔电话务必通过官方核实银行帮郑女士报了警，瓯海警方接警后第一时间赶来安抚她的情绪，并登记案情。郑女士说，她前后被骗99.6万多元，这些都是她一辈子省吃俭用的积蓄。反诈民警说，通过郑女士的遭遇，大家可以看出来，其实拥有高学历、高智商并不代表可以“免疫”电信网络诈骗，现在诈骗手段层出不穷，在电诈团伙的设计下，有时过于自信大学教授与懵懂的小学生都是骗子的“猎物”。据介绍，所谓“共享屏幕”，简单来说就是不同电脑或移动设备，比如手机之间共用一个屏幕。当两部手机之间开启“共享屏幕”功能时，操作其中一部手机，另一部手机会呈现出一模一样的屏幕效果。这一功能多用于远程会议、文件共享等方面，在带给大家便利的同时，也被一些不法分子利用，设计出新型骗局。建议市民不要和陌生人开启“屏幕共享”功能，当因工作需要开启“屏幕共享”功能时，切勿操作支付类、银行类App。警方提醒一定要对电信网络诈骗保持警惕，图为网络诈骗示意图他提醒道，市民接到任何自称是“客服人员”“理赔人员”的电话，一定要通过平台官方核实，如果对方提出的理赔等事项属实，那么转账也必须通过正规渠道，千万不要在对方指挥下进行“指定操作”。来源：温州晚报全媒体