2024年重整旗鼓？从三个“新变化”谈谈地产板块的布局思路
毛茸茸XXXⅩ毛茸茸僕は台所から徳用マッチを持ってきてc彼女のとなりに座った。 <a target='_blank' href='/' >中新网</a>巴黎1月19日电 中国驻法国大使馆当地时间1月17日晚举办春节暨庆祝中法建交59周年晚宴。zBJTak-OYMLRrwPrViLZjrW-2024年重整旗鼓？从三个“新变化”谈谈地产板块的布局思路
从政策面看，今年以来地产宽松持续开启，二级市场行情为何仍是跌跌不休？分析来看，销售持续探底仍是板块下杀的主因。百强房企11月销售数据显示，实现销售金额4285亿元，同比下降30.6%，降幅较上月扩大2.9个百分点环比下降3.4%，11月近6成百强房企销售环比下降，但重点布局于高能级城市的央国企表现出较强韧性。
地产板块明年机会怎么看？2021年以来，地产进入深度调整阶段，今年以来供给端、需求端政策持续发力，2024年地产行业或成企稳之年？伴随行业格局的变化，行业又蕴含着哪些机会呢？今天的文章将从三个“新变化”入手，给大家梳理相关信息。
新模式：“保障房+商品房”的双轨制体系
12月4日，央行行长潘功胜撰文指出，为保障性住房等“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，完善住房租赁金融政策体系，加快构建房地产发展新模式。何为房地产发展新模式呢？
新加坡以公共组屋为主、私人住宅为辅的独特住房体系，成功实现“居者有其屋”，居民家庭住房自有率达89.3%，居住在组屋的人口百分比达77%。而我国正自上而下推进房地产新发展模式，即为建立“保障房+商品房”的双轨制体系，规划建设“三大工程”是新发展模式重要抓手。
随着新发展模式的推进，保障性住房将承担更多民生任务，预计保障房的实物来源是新建保障房、存量房转化；预计资金来源主要财政补贴政策性银行贷款、专项债和市场化资金；预计35个大城市年均新增保障房规模约300万套。城中村改造作为新发展模式的重要一环，预计每年拉动房地产开发投资4941亿元，给商品房市场带来3113亿元的购买力。
新融资： 从“三支箭”到“三个不低于”
2023年11月17日，央行等召开金融机构座谈会，在地产信贷支持方面，会议提出了“三个不低于”，该规定以量化式指标对银行业放贷行为做出要求，以期破解房企融资困境，同时将政策触角细化到非国有制主体，调整供给侧融资支持结构，补齐民营房企在融资扶持红利下的普惠短板。
第一个“不低于”：各家银行自身房地产贷款增速不低于银行业平均房地产贷款增速。
第二个“不低于”：对非国有房企对公贷款增速不低于本行房地产增速。
第三个“不低于”：对非国有房企个人按揭增速不低于本行按揭增速。
新形势：房企高质量转型成为必然
从房企来看，“三高”模式走到尽头，高质量转型成为必然。“高负债、高杠杆、高周转”的旧模式过于强调规模和周转，属于低质量的粗放式扩张，高质量转型成为必然。2023年成为行业大洗牌之年，不少知名房企暴雷退市，头部房企大浪淘沙，顺应产业周期，或能“剩者为王”。
从今年销售数据来看，主流房企销售更加向高能级区域倾斜，央国企销售情况显著优于非央国企。从土地来看，房企拿地更加聚焦高能级区域，非央国企拿地情况有所恢复，央国企拿地力度更大。从融资来看，央国企债券融资占比持续提升，股权融资重启下央国企占据先机。
综上，从行业发展新模式的定调，以及政策对于房企融资端等的修复，叠加居民预期及收入转好，地产板块有望在2024年重整旗鼓再出发。在此过程中，头部房企或能在销售、融资、拿地等多方面脱颖而出。
布局工具上，资料显示，地产ETF（159707）跟踪中证800地产指数，汇集市场16只头部优质房企，在投资方向上具有明显的头部集中度优势，前十大成份股权重超8成，央国企含量高！地产ETF（159707）也是目前市场上唯一跟踪中证800地产指数的行业ETF，具备稀缺性与辨识度。
数据、图片来源：沪深交易所、Wind、华宝基金。
风险提示：地产ETF被动跟踪中证800地产指数，该指数基日为2004.12.31，发布日期为2012.12.21，指数成份股构成根据该指数编制规则适时调整，其回测历史业绩不预示指数未来表现。文中指数成份股仅作展示，个股描述不作为任何形式的投资建议，也不代表管理人旗下任何基金的持仓信息和交易动向。基金管理人评估的本基金风险等级为R3- 中风险，适合适当性评级C3以上投资者。任何在本文出现的信息（包括但不限于个股、评论、预测、图表、指标、理论、任何形式的表述等）均只作为参考，投资人须对任何自主决定的投资行为负责。另，本文中的任何观点、分析及预测不构成对阅读者任何形式的投资建议，亦不对因使用本文内容所引发的直接或间接损失负任何责任。基金投资有风险，基金的过往业绩并不代表其未来表现，基金管理人管理的其他基金的业绩并不构成基金业绩表现的保证，基金投资需谨慎。
责任编辑：杨赐
