5月17日，央行推出楼市“组合拳”(以下简称“5·17新政”)：降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率……

　　随着各地陆续落实“5·17新政”，近期，不少热点城市的“老破小”二手房成交量增大、交易周期缩短。

　　端午小长假期间，成都房产经纪人尹杰仍带着购房者奔波在成都 二三环路的老小区之间。在他看来，升学季到来后，“老破小”市场还将更火爆。封面房产智库首席研究员、四川产和城企业管理有限公司总经理林森表示，“老破小”交易量增加反映房产市场的变化，二手房市场仍面临一些挑战，需要持续观察。

　　6月10日，端午小长假的最后一天，尹杰仍奔波在带客看房的路上。“之前受限于政策和房子特性，‘老破小’一般不受市场欢迎，但新政实施后，市场扩大了许多，咨询和成交量确实比之前多了不少。挂牌一天就售出的情况不在少数。”他说，总价在100万元到150万元的“老破小”的咨询量最大，近期又将遇到升学高峰时段，教育交通条件较好的“老破小”或将受到更多的关注。

　　贝壳研究院成都分院监测，5月成都二手房成交中，总价100万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势；100万元-150万元房源的成交占比小幅增加，处于近一年较高水平，呈现弱复苏状态。从面积来看，紧凑的套二(80平方米及以内)、套三(80-100平方米)户型各占据约两成市场份额。

　　不仅在成都，今年以来，各地相继落实“5·17新政”，为购房者提供了更多的选择，引爆更大的购买力。上海、广州、杭州、南京等热点城市的“老破小”二手房成交量显著增加，成交周期大幅缩短，甚至有不少房源挂牌一天内就完成交易。

　　杭州“我爱我家”数据显示，杭州翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高，而去年全年该小区共成交38套，今年截至5月的成交量已达到44套。另据上海中原地产数据，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天(5月27日-31日)，在上海楼市新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。

　　“老破小”为何受青睐？

　　成都市民李先生位于双林中横路的“老破小”将完成交易。之前，这套总面积63平方米、每平方米售价1万元的房子吸引了很多人咨询。“价格合适就出手，更钟意全款结清。”李先生称。在尹杰看来，“老破小”的交易量增加，有一个重要原因是房东不再惜售，市场需求得到了真正的匹配。

　　此外，“老破小”的价格优势和配套设施也吸引了部分购房者。“由于这类房源的房龄较长，总价通常较低，吸引了不少预算有限的购房者。同时，‘老破小’房源大多位于主城区，周边配套设施完善，交通便利，更是受到购房者的青睐。”林森说，很多老旧小区的租金年化收益甚至能达到2.5%-2.8%，成为一种比较稳妥的投资选择，当下多地开启老旧小区改造工程，“老破小”将变得更舒适宜居。

　　今年4月，易居研究院在22城二手房成交报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，2023年上半年二手房挂牌量激增阶段，供求压力倒逼二手房价格泡沫持续缩小，到今年一季度该泡沫仅5%。

　　在林森看来，当前二手房市场仍面临一些挑战，房源加速挂牌、房源降价幅度大导致房东焦虑等。“二手房市场和居民家庭资产变现、住房置换与改善，还与房企去库存和资金安全紧密相关。相关的市场状态还需要持续观察。”他说。