出品：新浪财经上市公司研究院

　　作者：半隐

　　增收不增利 各品类毛利率均下滑 外拓业务何时见成效？

　　如文章开头所说，2023年度公司营收同比增长10.95%的情况下，归母净利润不止“腰斩”。营收增长的主要原因之一是公司业务规模的扩大，通过年报可知，2023年末公司在管项目共计77个，较上期增长15个，在管面积合计约1220万方， 较上年末增长43.70%。

　　从利润率上找原因，根据Wind计算，如下图所示，2021-2023年度公司的销售毛利率分别为34.34%、29.23%和27.91%，逐年下滑。分产品类别来看，2023年物业管理及配套服务毛利率为27.01%，同比下降0.07%；案场服务毛利率为25.53%，同比下降4.16%。

　　相较于毛利率，销售净利率下滑趋势则更为明显，以上三个年度分别为54.12%、19.55%和5.89%，2023年的净利率仅为2021年的十分之一左右。通过利润表发现，对净利润影响较大的为营业外收支的预计未决诉讼损失，主要原因为其他投资者诉公司虚假陈述案件和解、计提预计负债等。

　　此外，对于销售费用的增长，公司表示主要是由于对外扩张增加。而有意思的是，在2023年销售费用中职工薪酬为97.73万元，而2022年在有9位销售人员的情况下职工薪酬竟为0元，对于该项费用会计核算口径和人员安排上存疑。

　　应收账款增速仍超营收 收缴率和应收关联方等情况有待观察

　　根据年报显示，公司2023年12月底应收账款余额为0.73亿元，较2022年同期增长55.54%，与之相比，2023年度营收的同比增速为10.95%，与应收账款增速有一定差距。实际上，两者增速的不匹配已经不是第一次出现，只是较2022年应收账款和营业收入两者增速172.48%对11.82%之间的差距有所收窄。在深交所对2022年报的问询中，就相关问题要求公司解释合理性，公司提供的原因主要为业务规模扩大、收缴率同比下降和物业缴费惯例如部分业主习惯性拖后、缴费意愿下降等因素。

　　截至2023年12月末，公司应收账款账龄显示，3-4年长账龄余额有所下降，其余3个账龄段余额均有所增长。而2023年公司的收缴率有待进一步披露。同时，公司的第一大客户仍为关联方中天控股集团有限公司及其控制的公司，占总营收的比例超过20%，相应的应收关联方金额和计提坏账情况有待观察。

　　   母公司报表中营业收入忽高忽低 究竟是什么性质？

　　在看过合并报告后，母公司报表同样值得关注。根据披露，2023年度母公司实现营业收入2521.38万元，占公司总营收约7.42%，其中主营业务实现2443.63万元，其他业务为77.75万元。而如果把时间再往前推两年，可以发现2021年和2022年母公司的营收分别为2291.55万元和1.35万元，其中2021年母公司其他业务收入占到了绝大多数。母公司实现收入的金额和类别均有较大波动，同时公司也并未就该营收提供更多细分性质上的注释。

　　而与营收关联较密切的则是母公司的员工人数，2021年-2023年分别为15人、11人和10人。而如果从事主营业务即物业管理等相关等获取的营收，相当于母公司2023年人均创收在200万以上，作为参考，合并角度下公司全体员工的人均创收约为18.89万元。那么在母公司员工规模较小的情况下是通过何种业务实现的较高人均创收有待进一步验证。

责任编辑：吴松廷