5月17日，央行推出楼市“组合拳”(以下简称“5·17新政”)：降低首付比例、取消房贷利率下限、下调住房公积金利率……

　　随着各地陆续落实“5·17新政”，近期，不少热点城市的“老破小”二手房成交量增大、交易周期缩短。

　　端午小长假期间，成都房产经纪人尹杰仍带着购房者奔波在成都二三环路的老小区之间。在他看来，升学季到来后，“老破小”市场还将更火爆。封面房产智库首席研究员、四川产和城企业管理有限公司总经理林森表示，“老破小”交易量增加反映房产市场的变化，二手房市场仍面临一些挑战，需要持续观察。

　　6月10日，端午小长假的最后一天，尹杰仍奔波在带客看房的路上。“之前受限于政策和房子特性，‘老破小’一般不受市场欢迎，但新政实施后，市场扩大了许多，咨询和成交量确实比之前多了不少。挂牌一天就售出的情况不在少数。”他说，总价在100万元到150万元的“老破小”的咨询量最大，近期又将遇到升学高峰时段，教育交通条件较好的“老破小”或将受到更多的关注。

　　贝壳研究院成都分院监测，5月成都二手房成交中，总价100万元以内房源的成交占比仍呈上行趋势；100万元-150万元房源的成交占比小幅增加，处于近一年较高水平，呈现弱复苏状态。从面积来看，紧凑的套二(80平方米及以内)、套三(80-100平方米)户型各占据约两成市场份额。

　　不仅在成都，今年以来，各地相继落实“5·17新政”，为购房者提供了更多的选择，引爆更大的购买力。上海、广州、杭州、南京等热点城市的“老破小”二手房成交量显著增加，成交周期大幅缩短，甚至有不少房源挂牌一天内就完成交易。

　　杭州“我爱我家”数据显示，杭州翠苑二区以16套的成交量创下去年以来的单月成交量新高，而去年全年该小区共成交38套，今年截至5月的成交量已达到44套。另据上海中原地产数据，5月上海二手住宅成交1.71万套，环比增加5.35%。其中，5月最后5天(5月27日-31日)，在上海楼市新政的推动下，仅外环内就成交了826套房龄超过20年、面积70平方米的小户型，成交量较政策出台前5天增加了5%。

　　“老破小”为何受青睐？

　　成都市民李先生位于双林中横路的“老破小”将完成交易。之前，这套总面积63平方米、每平方米售价1万元的房子吸引了很多人咨询。“价格合适就出手，更钟意全款结清。”李先生称。在尹杰看来，“老破小”的交易量增加，有一个重要原因是房东不再惜售，市场需求得到了真正的匹配。

　　此外，“老破小”的价格优势和配套设施也吸引了部分购房者。“由于这类房源的房龄较长，总价通常较低，吸引了不少预算有限的购房者。同时，‘老破小’房源大多位于主城区，周边配套设施完善，交通便利，更是受到购房者的青睐。”林森说，很多老旧小区的租金年化收 益甚至能达到2.5%-2.8%，成为一种比较稳妥的投资选择，当下多地开启老旧小区改造工程，“老破小”将变得更舒适宜居。

　　今年4月，易居研究院在22城二手房成交报告中选取了“一线城市老破小类型的二手房价格”，以此衡量二手房价格泡沫。据其测算，2023年上半年二手房挂牌量激增阶段，供求压力倒逼二手房价格泡沫持续缩小，到今年一季度该泡沫仅5%。

　　在林森看来，当前二手房市场仍面临一些挑战，房源加速挂牌、房源降价幅度大导致房东焦虑等。“二手房市场和居民家庭资产变现、住房置换与改善，还与房企去库存和资金安全紧密相关。相关的市场状态还需要持续观察。”他说。