来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　消息发布后，中交地产股票连续2个交易日内（2024年9月13日、9月18日）收盘价格涨幅偏离值累计达到20%。

　　《中国经营报》记者了解到，在宣布收购物业公司之际，中交地产董事长李永前提交书面辞职报告，在其任职期间，地产行业调整持续深入，中交地产已连续多年增收不增利，公司千亿销售目标渐行渐远。压在中交地产未来新任主帅肩上的担子，显然并不轻松。

　　收购物业公司

　　9月11日，中交地产发布公告称，公司正筹划以现金方式收购中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）及其下属子公司持有的中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交物业”）100%股权。

　　截至公告披露日，中交集团、中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”）、中交一公局集团有限公司（以下简称“中交一公局”）及中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）分别持有中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　据了解，中交集团是中交地产间接控股股东，是国内八大基建央企之一，主要从事交通基础设施的投资、建设、运营，以及装备制造、房地产及城市综合开发等。

　　中交房地产是中交地产直接控股股东，也是中交集团为推进内部房地产板块整合所设立的专业化子集团，旗下拥有绿城中国（03900.HK）与中交地产两个上市平台。

　　目前交易对价尚未披露，中交地产称将采用自有资金方式支付。

　　待交易完成后，中交地产将持有中交物业100%的股权，中交物业将成为中交地产的全资并表子公司。

　　物业成房企转型抓手

　　据了解，中交物业成立于2022年12月13日，注册资本3亿元。此前中交集团党委副书记刘翔曾表示，组建中交物业是中交集团优化产业布局、增强发展后劲的关键一步。

　　根据中交物业此前官微，“走高质量上市发展之路”被写进公司目标指引。控股股东中交房地产还曾在2022年12月23日通过官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交物业征选一名副总经理，当时的条件中，除了工作经验限制，“具有物业公司IPO经历优先”也被写进招聘条件中。随后中交物业引入了明星职业经理人、龙湖智创生活前执行董事及首席运营官曾益明。

　　不过，中交物业在成立之时，国内物管企业独立上市之路就已遇冷。据了解，在地产行业高歌猛进之时，房企纷纷拆分物管板块寻求上市，以完善业务体系。回顾物企上市的几个阶段可以发现，房企分拆物业上市数量从2017年起出现明显增加，2019年和2020年是物企上市密集期，期间碧桂园服务（6098.HK）、融创服务（1516.HK）等头部房企的物管板块纷纷成功上市。

　　2020年上半年时，物管企业在资本市场获得极高估值。但从当年下半年开始，房地产行业调整深入，物业股亦随之开始出现回落，但彼时寻求上市依然是许多物企的首要选择。

　　2021年上半年，依然不断有物企尝试冲刺上市，当年6月份，10家物企密集递表，打破物企单月递表数量纪录。但从2021年下半年开始，受地产行业政策收紧和房企信用事件影响，港股物业板块热度也骤然下降，当年递交招股书的物企等待审核时间明显加长。

　　之后，随着房企流动性危机频发，不少企业纷纷抛售资产以求快速回笼资金，物管资产首当其冲。除了卖股引战、抵押出售外，部分物企还为地产母公司进行财务担保、直接借款、兜售资产，甚至还出现资金被母公司违规挪用的乱象。当时，业务独立性一度成为物管行业关注的焦点。

　　然而，面对行业的持续下行，不少地产企业开发业务面临亏损，资本市场上股价不断走低。寻找新的增长曲线、谋求转型，甚至剥离开发业务成为众多房企不得不面对的现实。物管业务现金流相对稳定，被业内认为具有较强的抵御周期波动的属性，重新成为房企转型的一个抓手。

　　在中交地产宣布收购中交物业之前，行业已有类似案例。2022年5月，建发国际（1908.HK）收购建发物业（2156.HK） 35%股份，股权转交后，建发物业再次成为建发国际的附属公司，并实现并表。

　　具体到中交物业，公开信息显示，其依托于中交集团全产业链和综合一体化服务，布局有“大城市服务”与“大交通服务”两大赛道，业务范围涵盖公建、商写、住宅、港口、陆路、空港六项核心主业。

　　根据中交房地产公布的数据，2023年其下属物业管理营业收入5.07亿元，较2022年增加1.74亿元，物业管理营业成本4.05亿元，较2022年增加1.11亿元，主要是因为业务规模增长；物业管理毛利率20.06%，较2022年上升8.28%，主要是因为业务规模增长，人工成本增长缓慢。

　　今年上半年，中交房地产物管业务贡献收入2.63亿元，较去年同期的2.73亿元有所减少；但对应成本2.29亿元，却较去年同期的2.23亿元有所增加。

　　据了解，中交地产此前也有少部分物管业务，去年其物业管理服务收入1065.21万元，同比增加40.52%，不过仅占总收入的0.03%。

　　对于此次收购，中交地产表示，交易完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸，助力公司拓展轻资产业务。本次交易也符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于公司提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力。

　　公告披露后，中交地产股价持续走高。9月12日收盘报7.42元/股，较前个交易日上涨3.78%；9月13日收盘报8.16元/股，上涨9.97%；9月18日当天涨停，收盘报8.98元/股。

　　记者就收购后的整合规划联系中交地产方面，对方表示暂以公告为准。

　　公司董事长辞职

　　在收购计划公布两日后，9月13日，中交地产发布公告称，公司于9月12日收到董事长李永前的书面辞职报告，由于工作变动原因，其申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

　　关于新 任董事长，中交地产表示将进行重新选举产生。在此之前，李永前将继续履行相应职务。

　　而在当天发布的另一份公告中，中交地产于表示已召开了第九届董事会第41次会议，通过关于选举郭主龙为董事会董事的决议，并将在9月30日举行的股东临时大会上进行审议。

　　与此同时，在9月12日，中交地产控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告。因工作需要，经中交集团研究决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及法定代表人；免去李永前董事长、董事、法定代表人的职务。据了解，郭主龙现为中交房地产的党委书记，而此次任命或意味着其将对中交房地产党政“一手抓”。

　　公开信息显示，李永前于2014年入职中交集团，之后被派遣到绿城中国任职。在绿城中国任职期间，李永前见证了绿城中国销售规模从几百亿到千亿的突破，以及旗下代建业务绿城管理（9979.HK）上市。

　　2019年时，其从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任总裁职位，并于2020年年初出任中交地产董事长。其在任职初期就曾提出，要“复制绿城中国、创新中交地产”，并效仿其轻重资产并举的开发模式。在开发业务上，2020年中交地产要冲刺500亿元销售额，到2023年要突破千亿大关。

　　随后，中交地产在土地市场高歌猛进，2020年共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。

　　但是，自2021年下半年以来，楼市情况急转直下，各线城市销售惨淡、房价不断下行。与此同时，行业风险事件频发，消费者购房意愿较低。

　　在此情况下，中交地产业绩也如同其他同行企业一样出现下滑。此外，因为前期拿地成本提高以及销售端限价等因素影响，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间收窄。2018年—2022年，公司营收从89.48亿元升至384.67亿元，但同期归母净利润则分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。去年实现营收324.68亿元，同比下降15.59%，归母净利润则亏损16.73亿元。

　　前段时间发布的中期业绩报告显示，上半年，中交地产实现营收89.8亿元，同比微增2.48%；归母净亏损9.83亿元，同比亏损幅度扩大72.86%；利润总额为-9.22亿元。

　　今年1—6月，中交地产全口径签约销售面积43.4万平方米，较上年同期减少56.73%；签约销售金额81亿元，同比减少62.26%；销售回款113.4亿元，较上年同期减少53.97%。

　　在现金流方面，上半年中交地产经营活动产生的现金流量净额7.44亿元，同比下降75.16%；期末现金及现金等价物余额为66.48亿元，较上年同期下降近半。

　　值得注意的是，李永前在回到中交地产后，曾有意推动公司代建业务发展。不过，该项业务目前在行业内并不突出。去年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。而同期，绿城管理代建项目销售额为1068亿元，同比增长22.1%；销售面积同比增长46.7%至861万平方米。

　　记者就此次人事变动联系中交地产方面，对方不予置评。

责任编辑：李桐

陈思一（记者 赖雅茹）09月21日,（原标题：俄军称推进1000平方公里 美或“松绑”乌武器使用限制）

陈思一（记者 吴月淳）09月21日,制作/王怡文纵览新闻记者 张恩博据媒体报道，9月9日晚，在山东临沂一处道路，交警在查酒驾时，一名女司机拒绝打开车门配合酒精检测，疑似躲在车里打电话到处找人，交警多次警告无果后使用工具砸窗采取强制措施。9月11日下午，山东临沂平邑县委宣传部工作人员表示，该名女子最终下车配合了酒精检测，结果为饮酒后驾驶机动车，交警已按正常流程处理。视频中，多名交警围在一辆黑色越野车左侧，一名执法人员多次要求车上人员下车，并警告说，“告诉你，没有特权，不管你给谁打电话。”“不能因为你是女同志就法外开恩，喝了酒所有群众都一样。”视频显示，被查的越野车车门始终没有打开，随后，民警使用手电砸击车窗。据网友称，事发地位于山东临沂，车上的女司机酒驾被查后躲进车内打电话四处找人。交警向车内人员喊话。（来源/视频截图）9月11日下午，临沂市委网信办的一位工作人员告诉纵览新闻记者，此事发生地为临沂市平邑县，具体情况可向当地有关部门询问。纵览新闻（报料微信：ZLXWBL2023）记者随即联系了平邑县交警大队，一位工作人员表示，事情发生于9月9日晚 ，女驾驶人最后开门下车接受了检测，结果为酒驾，此事已交由相关部门依法处理。平邑县委宣传部一位工作人员表示，当晚，涉事驾驶人拒绝接受酒精检测，交警在出示警官证及多次劝诫、警告后，该驾驶人仍拒绝配合执法，于是交警采取了砸车窗的强制措施。最终，涉事驾驶人开门下车，接受了呼气式酒精检测，结果显示为饮酒后驾驶机动车。纵览新闻记者追问是否存在驾驶人打电话找关系的情况，该工作人员表示，并不存在这样的情况，只是一起普通的查酒驾拒绝配合执法的事件，“公安交管部门已对她采取行政强制措施，扣押了她的机动车驾驶证，按照正常流程处理了。”延伸阅读奔驰车主酒后请代驾 交警路口一查：代驾司机醉驾2024年8月22日凌晨，武汉一男子从酒店喝完酒出来，想找个代驾，路边一位穿着代驾工装、骑着折叠自行车的男子主动请缨，还主动出示了工作证。结果在车辆行驶路上遇到硚口交警盘查，代驾司机竟下车逃跑。交警一查：代驾司机竟是醉驾！车主想想都后怕：“幸亏遇到交警了！”8月22日凌晨，武汉市公安局硚口区交通大队一中队民警代能胜带领警力，开展夜间交通违法整治工作。凌晨5时许，他们巡逻至京汉大道茶叶市场时，发现约50米开外的高架桥上，一辆小车突然停下，一名男子从驾驶位下来，匆忙打开后备箱，似乎急着要拿什么东西准备逃跑，其行迹十分可疑。代驾被抓后做酒精检测交警们立刻赶过去将男子控制住。经过呼气式酒精检测，该男子体内酒精含量为91mg/100ml，涉嫌醉酒后驾驶机动车。交警调查发现，这名驾驶员居然是车主请来的代驾师傅！代驾体内酒精含量为91mg/100ml原来，奔驰车主当天跟朋友聚会时喝了不少酒，从酒店出来准备叫代驾时，一男子过来毛遂自荐想接下这单生意。车主看他穿着代驾工装，且持有相关证件，就放心地把车交给了男子，自己则在后排座位上沉沉睡去，完全没想到会是这样的结果。面对交警的询问，车主一脸无奈：“我也喝多了，没注意到他一身酒气。”交警处理酒驾现场画面几小时后，血检结果最终确认男子体内酒精含量为93mg/100ml，属于醉酒后驾驶机动车。代驾的小轮车据办案交警核实，男子确实是一位代驾从业者，当时准备收工回家，于是吃了夜宵喝了酒，之后骑车路过一家酒店时，偶遇车主站在路边正想找代驾。男子想到已是凌晨时分，推测路上应该不会有交警，就主动上前接了这单生意。由于车主自己也是酒气熏天，坐在后排睡着了，迷迷糊糊中没有发现端倪。车辆行驶途中，这名代驾司机见前方有交警执勤，吓得连忙停车，想从后备箱取回自己的折叠自行车再逃走，却被行动迅速的交警当场查获。现场，该男子不停地向交警和车主认错、道歉。车主想想都后怕：“幸亏遇到交警了！”武汉硚口交警向极目新闻记者介绍，这名代驾司机将为自己的醉驾行为付出代价，将面临最高6个月拘役、吊销驾照且5年内不得申领，并处罚金的严厉处罚，同时也失去了代驾这份职业。

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