商品房按套内面积卖 会否降低购房成本？
肇庆5月1日起实施新规
商品房按套内面积卖 会否降低购房成本？
每平方米单价上涨，总房价变化较小
羊城晚报记者 徐炜伦
日前，广东省肇庆市住房和城乡建设局发布《关于全市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售的通知》(以下简称《通知》)，指出为进一步规范商品房销售行为，减少因房屋面积、计价造成的矛盾纠纷，从2024年5月1日起，肇庆市范围内商品房实行按套内面积计价宣传销售。
由此，“取消公摊”相关信息再次引起热议。“取消公摊”交易会否成为趋势？计价方式的变化是否会降低购房成本？
此前多地尝试取消公摊面积计价
《通知》指出，各房地产开发企业、房地产经纪机构应当对每套商品房进行明码标价，并在销售场所醒目位置放置标价牌、价目表或者价格手册，标价内容与套内面积单价保持一致。各地住建部门要督促指导属地房地产开发企业、房地产机构按商品房套内面积计价宣传销售，适时开展督导检查。
羊城晚报记者5月 6日了解到，该《通知》暂未对肇庆市房地产市场带来实际的计价方式改变。当地中介人士向记者表示：“‘五一’假期有部分看房者询问新政情况，但具体到各区还没有细则发布。”而在线上中介平台上，肇庆市一手房源的标价仍主要以建筑面积标注。
“取消公摊”一直是居民关注的焦点。长期以来，我国大部分城市在进行商品房交易时，往往以建筑面积计算房屋价格，与购房者实际居住的面积(即套内面积)有着一定的差距，这部分面积被用作公共空间，通常在10%~30%之间，被称为“公摊面积”。各小区计价方式不同、公摊面积不同，购房者承担的成本也不同，有些住宅项目甚至会出现不同房源建筑面积相同而套内使用面积不同的问题，加剧购房矛盾。
据了解，在全国范围内，已有多个城市尝试取消公摊面积计价。例如，早在2002年，重庆市就发布相关条例，规定商品房现售和预售，以套内建筑面积作为计价依据，商品房买卖合同及商品房权证应当载明共用部位及设施；不按这一计价依据销售的开发商，将面临商品房交易金额5%~10%的罚款。而后，在2012年至2013年，香港接连发布规定，二手房和一手房销售均要用“实用面积”来标价。2023年7月，安徽省合肥市专题会议明确，为避免公摊面积比例过大，要积极探索商品房销售按套内面积计价。
公摊面积计价销售模式由来已久
“公摊面积计价模式是由香港在20世纪50年代创造的。当时将整栋楼拆分成单套售卖后，就涉及公用部分面积的分摊问题。在内地，过去的‘筒子楼’得房率(即套内面积占比)很高，但配套设施少、公共服务差。现在的高层住宅虽然得房率低、公摊高，但有高速电梯、采光通风好等优点，从这方面讲，居住体验是有所提升的。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示。
李宇嘉介绍，公摊面积包括两部分：一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅和过道、地下室，及为整栋建筑服务的公共或管理用房建筑面积；二是套(单元)与公用建筑之间的分隔墙以及外墙墙体水平投影面积的一半。
“买房时我们都无法撇开公摊面积，这个模式本身没有太大问题。”李宇嘉说，“关键是公摊面积在建筑面积的占比这个数据要公开透明，计价的标准要合理。开发商在报建时就应该明确公摊面积的标准，避免做大了公摊面积，侵害了购房者权益，毕竟业主对共有和专有部分的房价支付是一样的，但通常来说，公摊部分的建筑成本比套内建筑成本要低。”
专家：计价方式变化对总房价影响较小
不少居民提出疑问，商品房实行按套内面积计价，会否改变购房成本和用房成本？肇庆多位中介人士6日对记者表示，无论按建筑面积还是套内面积计算，房屋总价都不会改变，“(按套内面积)，每平方米的单价肯定会上涨”。
中指研究院研究副总监徐跃进谈到：“以建筑面积或是以套内面积来进行交易，只是计算方法的差异，两种算法下的房屋总价应该是相近的，只是单价会有所不同，对购房成本并没有太大影响。而且，现在的购房者都相对理性，对得房率指标的关注较高，得房率低的房子竞争力相对较差，所以，开发商基本不会故意做大公摊面积、降低得房率。”
“‘取消公摊’只是指取消这种计价方式，每个房子都不可避免地存在公共空间，以保证正常居住。取消公摊面积计价考虑的因素应该是要纳入必要的公摊，又要把不该纳入公摊的面积给取消，同时一些建筑成本低的公摊面积不再采用套内面积的房价水平，这样商品房总体价格就有希望降下来。”李宇嘉说。
在用房成本方面，徐跃进表示，目前，物业费、采暖费大多是按建筑面积来计算，如果换作以套内面积进行计算，收费单价也可能会相应提高，最终用房成本不一定会降低。“其实，相比于是否取消公摊面积，大家更应该关注公摊面积的透明化和收益分配问题。业主应该清楚地知道都有哪些公摊面积，并且，在公摊面积上所产生的收益，应该在开发商、业主和物业之间进行合理的分配。”徐跃进说，“总体而言，按套内面积计价有利于购房者更直观地了解实际价格，减少信息不对称所引发的纠纷，促进商品房销售行为进一步规范，预计后续将有更多城市跟进出台相关规定。”
