业内预计，上半年苏州楼市或将在6月出现翘 尾行情。

苏州版的楼市新政也正式落地了。

6月2日，苏州发布《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展若干政策措施的通知》（以下简称为“《通知》”），涉及房贷利率、公积金、卖旧买新、房票、税费、高品质住宅等一系列重磅措施，即日起执行。

《通知》表示，要满足合理的住房需求，官宣了全面取消限购：在苏州全市范围内不再审核购房资格；同时，在苏州市购买或拥有合法产权住房且实际居住的非苏州户籍人员，即可以申请办理落户。

在降低交易成本方面，苏州推出了个税退税优惠、契税补贴。具体为，即日起，实施换购住房个税退税优惠（执行至2025年12月31日）；实施购房契税补贴（执行至2024年12月31日），对购买新建商品住房的给予50%契税补贴（最高不超过房屋契税计税依据的1%），对“卖旧买新”的实施分层次购房契税补贴。

在首付比例和房贷利率方面，《通知》明确，取消首套房和二套房个人住房贷款利率下限，商业银行可根据客户风险状况，自主确定每笔贷款的具体利率水平。

其中，首套房最低首付比例由不低于20%调整为不低于15%，二套房最低首付比例由不低于30%调整为不低于25%。购房人在所购住房城区范围内无住房的，或在所购住房城区范围内仅有一套住房且正在挂牌出售的，办理新购住房的按揭贷款时可按首套住房认定。

对于苏州市二孩及以上家庭，在办理个人住房按揭贷款时，住房套数认定时可核减1套住房。

在公积金方面，苏州的公积金房贷利率下调已低至3%以下。《通知》显示，下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点，5年以下（含5年）和5年以上首套个人住房公积金贷款利率分别调整为2.35%和2.85%；二套的个人住房公积金贷款利率则分别调整为不低于2.775%和3.325%。

公积金贷款的最高限额也有相应上调，个人和家庭分别提高至120万和150万；二孩及以上家庭额度上浮30%；全日制普通高校本科以上学历（在读）、毕业10年内的高校毕业生及留学回国人员额度上浮50%。

在去库存方面，《通知》还明确，坚持“以需定购”，组织地方国有企业以合理价格收购部分存量商品住房用作保障房。鼓励和支持有条件的企事业单位、社会主体购买商品住房用于职工租住等。

尽管各项新政在今日官宣，但在支持房地产市场修复的层面上，苏州实际上早已落地了上述《通知》中的许多政策，包括房贷利率、限购等，从门槛和成本等多方面支持购房者入市。

5月17日，央行官宣取消二套房贷利率下限、下调首付比例后，苏州公积金中心同步发文明确跟进公积金相关利率调整政策，对于2024年5月18日前申请且未发放的个人住房公积金贷款，以及5月18日后申请的，执行调整后的个人住房公积金贷款利率。也即上述《通知》中给出的利率要求。

5月24日，苏州住建局也正式宣布取消房贷利率下限，商业银行则可根据客户风险状况，自主确定每笔贷款的具体利率水平。

很快，苏州当地多家银行就对信贷政策进行了调整，执行首套房贷利率3.25%、二套3.75%的政策，同时商业贷款首套和二套首付比例也进行下降，首套降至15%，二套降至25%。这也就意味着，5月下旬以来，苏州就已迈进了信贷最宽松的时期。

在松绑限购方面，苏州的动作则更早落地。早在今年1月底时，苏州就已事实上全面取消了限购政策，对购房面积、套数均不再限制。彼时，苏州市住房和城乡建设局相关工作人员就向记者表示，“现在不再进行购房资格审核，有钱买就行”。

持续自主推动各项松绑政策落地的背后，是苏州持续低迷的市场表现。

记者从当地第三方机构获取的一份数据显示，今年“五一”小长假期间，苏州新房成交仅54套，成交面积0.8万平方米，同比下降76%，近年成交首次跌破1万平方米，创下历史“五一”期间成交低位。在“5·17新政之后的一周里，苏州楼市活跃度也没有明显变化，重点项目来访情况也没有出现明显提升。

克而瑞数据显示，5月份，苏州商品住宅成交面积约23万平方米，环比减少约2成，同比降幅则超6成，较一季度月均成交也有16%的降幅；前5个月累计成交约131万平方米，同比降幅超5成。

上述机构指，苏州市场基本以刚需、刚改客群为主导，购买力趋紧已是不争的事实，加之二手房持续以价换量分流客户，也使得新房成交增长动能转弱。

不过，苏州的二手房成交也在转弱，后继乏力。据克而瑞，5月，苏州二手房成交量约48.7万平方米，环比、同比降幅均在3成左右，5个月累计降幅超2成。

苏州市场整体上仍处于以价换量的阶段。有苏州当地房地产业内人士向记者表示，当前在苏州市场，除了少数城投项目不降价之外，基本上所有项目都在降价，具体降价幅度根据所在区域有所不同。例如偏远郊区基本在7折，狮山核心区则为88折-93折。

上述业内人士称，相较于去年，今年市场表现更为不佳。他举例称，最近狮山有金茂和中海的各一个项目开盘，入市就开启了价格战，折扣在9折上下，而去年同期，同样在狮山核心区的一个项目配置和产品力都更低，价格相对这两个项目略高的情况下，开盘即罄。

不过，业内也对新政落地后的市场抱有期待。克而瑞认为，此前市场观望情绪浓厚的一个重要原因在于供需两端都在等待本轮新政的苏州版落地，如今随着新政落地发酵，预计上半年苏州楼市将在6月出现翘尾行情。