来源：中国经营报

　　本报记者 黄永旭 西安报道

　　房地产行业公摊制度之争绵延多年，未有定论。近日，湖南湘潭房地产政策中，“套内面积”计价方式，再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。

　　《中国经营报》记者了解到，公摊面积作为购房过程中的一个重要因素，常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例可以看出，由于公摊面积的定义和计算方式并不透明，致使购房者难以判断房产真实价值，从而遭受了权益损害。因此，按套内面积计价方式的出现，才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。

　　关于公摊面积的讨论再度冲上热搜，“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么，取消公摊面积的时机真的到了吗？

　　“只是计价方式不同”

　　我国现行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　随着房地产市场的不断变化，购房者对房屋价值的认知与需求更加明确，按套内面积计价这一更为透明的方式，开始逐步进入大众视野。

　　9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，明确要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　记者发现，湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市，早在5个月前，广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。

　　“因为公摊面积确实是存在的，按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式，并不会影响同一套住房的总价。反而调整后，房屋单价提高了，购房人又会产生另一种质疑，认为房价提高了，更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，实行按套内面积计价的做法，初衷是好的，但未必起到应有的作用。

　　记者从多位房地产从业人员处了解到，长期以来，房地产交易流程中，一般是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积，包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中，这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况，购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差，导致很多公摊面积占比高的项目购房者认为自己被坑，从而产生很多纠纷。”

　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，按套内面积计价政策的相继出台，反映当前购房者对市场透明度的需求。因消费者对购房透明度的需求更加迫切，对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理，这当中包含了公摊面积，导致实际面积与支付费用不对等的情况，需要更为透明的“保障”。所以，按套内面积计价的政策，可以降低购房者的顾虑，有利于购房者对房屋价值的判断。

　　“相较于按建筑面积计价，按套内面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为。

　　“公摊问题复杂而多维”

　　如今房地产发展现状下，实行按套内面积计价取代传统的计价方式，逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中，“公摊面积”可谓功不可没，是其中绕不开的重要因素。

　　多年来，购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平，增加了购房成本，降低了实际居住体验。因此，公摊面积引发的纠纷不绝于耳，社会各界对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。

　　成都一位购房者秦风（化名）告诉记者：“买房的时候不太懂，当时宣传是建筑面积120平方米，对我们小两口来说，是挺大的了。但是，收房之后，实际使用面积不到70平方米，公摊系数超过了40%，感觉上当受骗了。后来，总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念，只能说公摊面积这里水太深了。”

　　公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此，公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。

　　通俗地说，大家普遍认为，公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积，包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。

　　柏文喜表示：“实际上，公摊面积是一个计算出来的概念，在购房过程中，购房者看不见、摸不到的概念。而且，公摊面积的计算方式复杂，标准也不统一，购房者往往难以弄明白，但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此，随着房价的上涨，即使是小比例的公摊面积，也意味着较大的经济负担。

　　“但是，公摊面积是客观存在的，如入户大堂、电梯井等，这些空间对于住宅功能是必要的。因此，是否应该取消公摊面积，需要综合考虑多方面因素，短期内全面取消公摊面积可能面临挑战，但长期来看，随着市场的发展和制度的完善，这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。

　　朱郁则表示：“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题，涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个方面。关于是否应该取消公摊面积制度，仍需要综合考量。”

　　朱郁认为，目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用，可以避免某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均，能够确保公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验，因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。

　　“同时，公摊面积制度也存在一定程度的弊端，比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准，不同开发商对公摊面积的计算方法可能存在差异，导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且，公摊问题难以监管，具体标准和细则不明确，给了开发商很大的操作空间，容易出现‘乱公摊’和‘只公摊成本，不公摊收益’的问题。某种程度上来说，增加了购房者负担。”朱郁说。

　　“得房率才是硬指标”

　　湘潭市公布实行按套内面积计价之后，引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中，除了“取消公摊面积”的声音之外，“提高得房率”也成为新晋焦点。

　　面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。而且，住建部部长倪虹也在多次会议中强调，要“下力气建设好房子”，优化增量住房。

　　因此，根据政策导向，多地将优化增量住房作为发力点，而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策，鼓励建设高品质住宅，开发高得房率产品。在市场方面，越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

　　西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地产市场，只有高得房率才能吸引客户，这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说，现在进入第四代住宅时期，谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”

　　何靖表示：“简单来讲，第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前，西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块，项目得房率大部分都超过了90%，甚至有产品得房率达到近110%。”

　　“这一类产品共同的特点就是，面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率，其原因在于两方面：最主要的是赠送面积，基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送，而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送；其次就是在保证品质和居住体验的情况下，尽量缩减公摊面积。”

　　以西安保利某项目为例，该项目建筑面积188平方米型产品，赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5平方米，露台赠送面积30.9平方米，总共赠送面积为50.4平方米，赠送率约为27%，得房率为106%。

　　朱郁表示，长远来看，公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着越来越多城市和项目优化住宅产品，提高得房率的趋势也更加明显。

责任编辑：李桐

张乔易（记者 李珮卿）09月21日,#endText .video-list .overlay{text-align: left; padding: 0px 6px; background-color: #313131; font-size: 12px; width: 120px; position: absolute; bottom: 0px; left: 0px; height: 26px; line-height: 26px; overflow: hidden;color: #fff; }

张乔易（记者 黄茹冰）09月21日,正在进行的CBA联赛运动员技术和体能测试受到广泛关注，曾经入选中国男篮的贺希宁和王奕博未能过关引起了较多议论。王奕博未能通过CBA体测（资料图）中国篮协副主席宫鲁鸣接受新华社记者专访时表示，这样的举措是为了推动CBA俱乐部抓好训练工作，测试的标准并不算高。宫鲁鸣说，10多年前推动体测的是他，这次恢复体测是非常好的，“这样做不是要设门槛去卡运动员，一定会给没有过的运动员补测的机会。只要你想上场，只要保持训练，就能过关。”此前，中国篮协下发了《中国篮球协会关于2024-2025赛季CBA联赛运动员技术和体能测试指导意见的通知》。根据这份通知，2024-2025赛季CBA联赛运动员技术和体能测试实行全员覆盖（以前是抽测），只有参加巴黎奥运会三人篮球比赛的张宁、赵嘉仁、陆文博和朱渊博免测。宫鲁鸣称恢复体测是非常好的（资料图）测试分为2分钟强度投篮、负重卧推、负重深蹲、专项速度耐力四个项目，达标要求为：专项速度耐力90分及以上且总分达到400分及以上。通知还确定，由中篮联公司（CBA公司）遵照指导意见制定测试计划。浙江稠州俱乐部总经理方俊告诉记者，王奕博前一段时间参加了十多场热身赛，比较疲劳，之前也有些老伤。在这次体测中，他有点拉伤，估计要休息一个月。方俊认为，参加CBA联赛的都是职业球员，对他们而言体能测试是有必要的。他比较关注的有几点，一是测试能否做到公开、公平、公正，比如两个测试地点的要求和尺度是不是一致。二是补测的标准是否和常规测试一致。如果补测标准降低、流于形式，那对在常规测试中全力以赴的队员就不公平。第三，方俊建议今后对测试的内容和标准进行丰富和更新，比如专项速度耐力测试可以给出3000米跑、球场斜对角跑等不同的测试方式供运动员选择，这样运动员可以根据自身特点以及旧有的伤病情况选择更适合自己的项目。第四，方俊认为补测应该不限次数，实事求是，只要过关就能参加CBA联赛。深圳新世纪烈豹篮球俱乐部副总经理鲁君表示，贺希宁没有通过测试是因为在速度耐力测试的第四组中有一次折返未能按照要求踩到边线，被取消了成绩。深圳新世纪烈豹篮球俱乐部副总经理鲁君认为，贺希宁补测过关应该没什么问题鲁君认为，贺希宁补测过关应该没什么问题，因为他在CBA联赛中场均出战近40分钟，体能没问题。宫鲁鸣表示，当初推进体测的初衷是促进各个俱乐部抓训练。在国外，各俱乐部也有自己的测试方式，这是对职业运动员的基本要求。“将来如果每个俱乐部都意识到这个问题的重要性，都有自己的测试体系，中国篮协就不用做这件事了。”宫鲁鸣认为，在这次测试中个别运动员没能过关，还是反映出平时的功底不够。“像周鹏这样的老运动员一口气全过，不能因为个别运动员没过就‘因噎废食’，就认为测试有问题。不是测试出问题了，而是运动员出问题了。测试的这些项目都是最基础的，标准也不高。”“竞技体育没有捷径，必须全力以赴、吃苦耐劳。要想提高水平，需要吃大苦。”宫鲁鸣说，世界篮球在发展，竞技体育不练是没有捷径的，比赛是训练的镜子，“如果技术、体能、思想意识水平、斗志都没有，那只有等着失败。”

2014年5月9日，山西省方山县的老冯将妻子祈海芸送上了前往县城的大巴车。44岁的祈海芸是当地一家制药公司的员工，当地不少妇女都在这家制药厂的厨房上班，看着妻子安全的上了大巴车，丈夫老冯便回家继续开始务农干活了。然而让老冯没有想到的是，妻子这一去竟然离奇失踪了。老冯开始到处寻找妻子，可是不管老冯怎么努力寻找，妻子祈海芸就像是人间蒸发一样杳无音讯。得知母亲失踪后，远在外地打工的女儿小冯也赶回了家中，她联系了所有能够联系上母亲的人，可得到的结果却始终是一样的。但在寻找的过程中，小冯了解到母亲在制药厂还有2万元工资没有结算，对于这个贫穷的家庭来说，2万元可是一笔不小的数字。所以冯家人猜测，祈海芸可能是遇到了什么伤心事选择了逃避，这才没有选择回家。44岁祈海芸离奇失踪祈海芸失踪的那段时间，老冯经常一个人蹲在家门口抽着旱烟，时不时的还朝村口看看，就想着妻子能够早日回家。同时他也一直在思考，自己究竟是哪里做得不对导致妻子选择离家出走，抛弃了他和女儿。老冯已经60岁了，并且还半聋半哑的，虽然有着一身的力气，但是光靠务农又能够赚到多少钱呢，此外，祈海芸只有44岁，二人年纪相差了16岁，两个人站在一起和父女一样。会不会是因为家境贫寒，有了一定积蓄的祈海芸选择了逃跑呢？在母亲失踪后，小冯也找到了自己的舅舅，当时舅舅的态度也是非常的暧昧，他竟然告诉小冯不要再找了，任由祈海芸去吧。当时小冯就已经猜到舅舅可能知道母亲的下落，并且可能同意了母亲逃离这个家的想法。时间就这么一天天地过去了，一直到三个月后，祈海芸还是没有任何消息，老冯不得不选择了报警。接警后，警方对祈海芸失踪前后的相关信息进行了仔细的了解，最终发现祈海芸的失踪似乎并不是因为家境贫寒这么简单。第一，祈海芸在5月9日告诉丈夫自己去制药厂上班了，可警方了解到，祈海芸已经从制药厂辞职很长一段时间了，并且她每个月工资也就1200块钱，也仅仅工作了半年之久，根本不存在有2万元的工资。第二，警方发现祈海芸坐上大巴后并没有去制药厂，而是来到了一个叫刘贵荣46岁男子的家中，并且在这里还住上了2天。经过对刘贵荣的询问，警方发现祈海芸竟然和刘桂荣是情人关系，并且这种关系已经保持了2年之久。2年前，刘桂荣打工过程中认识了祈海芸，并且因为都是老乡二人很快就熟悉了起来，得知祈海芸家境比较贫寒，于是刘桂荣就通过自己的关系将祈海芸介绍到了制药厂成为了一名厨房帮工，虽然工资不高，但是工作比较稳定。后来刘桂荣生了一场大病，因为他是光棍一条也没人照顾，得知此事的祈海芸经常请假去照顾刘桂荣，二人的情人关系也是从这个时候开始发展的。也正是因为这个了解，警方怀疑刘桂荣很有可能是最后见到祈海芸的，并且很有可能因为感情或者钱财的事情与祈海芸发生冲突，最终绑架了她甚至将她杀害。可很快警方就推翻了这个猜测，根据警方的调查，祈海芸确实在刘桂荣家里住了2天，到了5月11日就离开了，并且还是乘坐了回冯家方向的大巴车。警方再一次将调查重点放在了祈海芸丈夫老冯身上，如果祈海芸回家了，二人之间又因为一些家庭矛盾发生了冲突，那么老冯完全有杀害祈海芸的可能性。于是警方一边对老冯家展开细致的调查，一方面对周边邻居展开走访，结果老冯家没有发现任何可疑血迹，邻居们也表示在5月9日之后就再也没有见到祈海芸回家。这就奇怪了，祈海芸上了大巴车之后，究竟是去了哪里，为什么不回家呢？邻居们表示很久没有见到祈海芸回家可在与祈海芸女儿进行沟通中，民警发现祈海芸似乎并不是一个合格的母亲。因为与丈夫老冯年纪相差了16岁，夫妻感情不和，这也导致祈海芸在家里做起了慈禧太后，做饭不做，衣服不洗，每次放假就在家里躺着睡觉，什么事情也不干。最关键的就是和刘桂荣发展成为情人关系后，祈海芸更是变得像另外一个人一样，经常朝丈夫老冯要钱，并且开口就是几千上万。也正是花钱大手大脚，最终导致祈海芸的小女儿不得不辍学在家。这个发现让民警觉得更加奇怪，如此贫困的家庭，祈海芸究竟是把钱用在哪里，为何不顾女儿辍学也要大手大脚的花钱呢？此时一位办案民警突然想到了刘桂荣，警方已经排除了他作案可能性，那么祈海芸会不会还有其他想好的纳，并且把家里的钱都花在了他身上。祈海芸丈夫老冯和女儿果不其然，警方对祈海芸的社会关系展开细致摸排后，又一个男人出现了，他叫薛根元，最关键的就是二人之间竟然也是情人关系。提起这个薛根元，老冯可以说再熟悉不过了，二人认识已经多年，并且在5月9日就是他和薛根元一起将祈海芸送上大巴车。可当问及薛根元和祈海芸是什么关系的时候，老冯只是无奈的摇了摇头，并不想多说什么。在与祈海芸的子女进行了解时，民警发现老冯一家人其实早就知道祈海芸和薛根元存在暧昧关系了。并且每次祈海芸从工厂回来都会到薛根元家里去住上一晚上，对此祈海芸的娘家人得知情况后非常的生气，也曾经找过薛根元，但二人不顾家人的反对，还是保持着情人关系。后来这件事情更是闹得全村人都知道了，二人索性也不遮掩了，竟然光明正大的同居到了一起。如果按照情人之一的刘桂荣所说，祈海芸在11日已经回家了，那么她没有回到老冯的家里，会不会是去了薛根元的家里呢？带着这个疑问，警方找到了薛根元，可薛根元却表示自己确实在11日晚上见到了祈海芸，但祈海芸只是坐了一会就回家了，并且后来祈海芸的女儿还来自己家里找过祈海芸，见屋内没人就离开了。就在这时，薛根元表示自己曾经接到了一个绑架勒索电话，对方说祈海芸在他手上，拿2万赎金就放了祈海芸，于是薛根元就把这个事情告诉给了冯家人，可冯家人思考一番后认为薛根元就是在说谎骗人，他们也就没有在意。可警方调查了薛根元的通话记录后却发现，薛根元根本没有接到这通电话，这也就意味着薛根元就是在说谎。警方立即传唤了薛根元，并且将已经掌握的线索一一摆在了薛根元面前，薛根元好想着狡辩，可说的越多漏洞越多，最终薛根元心理防线崩溃，他承认了祈海芸已经被他杀害的犯罪事实，并且已经将祈海芸的尸体埋在了自家地窖里。原来祈海芸在私会了情人刘桂荣之后确实坐车回家了，但回的是薛根元的家，当天也在薛根元家里留宿了。结果晚上二人因为看电视的事情发生了争吵。原本这些都是小事，可当晚刘桂荣给祈海芸打来了电话，当着薛根元的面祈海芸竟然和刘桂荣开始打情骂俏了起来，薛根元很生气，觉得自己被戴了绿帽子，进而双方的争吵越来越激烈。薛根元毕竟年纪大了，他被祈海芸压在身下打耳光，在祈海芸停手后，薛根元还很生气，于是转身又将祈海芸压在身下，死死地掐住了她的脖子，最终将祈海芸掐死。薛根元被捕后交代案发原因因为一点小事，交往多年的情人反目成仇，最终演变成惨剧。祈海芸，一个有着三个孩子的母亲，为了自己的快活，可以说已经抛夫弃子了，可原本她以为能够平衡两个情人的关系，最终却将自己推向了万丈深渊。