5月9日，浙江杭州市发布关于优化调整房地产市场调控政策的通知，在杭州市范围内购买住房不再审核购房资格。这是 5 月以来又一个调整房地产政策的热点城市，此前深圳在5月6日放松限购政策，提出分区优化住房限购政策，包括降低一些区域的购房门槛，在一些区域拥有多名未成年子女的本市户籍居民家庭可以再购买一套住房等。

■本报记者 林珂

房地产销售外部环境改善

　　如果将时间移到4月，则会发现有更多的热点城市在松动限购政策。

　　4月28日，成都市发布《关于进一步优化房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》，自4月29日起，成都范围内住房交易不再审核购房资格，即今后成都买房不用再看社保、户口等购房资格，也不再限制购买套数。4月30日，北京市住房和城乡建设委员会发布《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，自印发次日起，在执行现有住房限购政策的基础上，部分居民家庭和成年单身人士将被允许在五环外新购买一套商品住房。

地产股估值有望修复

　　有业内人士指出，虽然房地产销售仍在继续承压，但随着行业支持政策持续出台，地产股底部正在逐步明确。有行业人士指出，高层重要会议后，新一轮政策风口已至，核心城市政策持续优化，放松政策有望进一步扩围，为房地产板块提供估值修复空间。

旧改催生新机会

　　5月3日，上海市房地产行业协会、上海市房地产经纪行业协会联合倡议在本市发起商品住房“以旧换新”活动，该活动旨在通过“以旧换新”模式，方便居民置换住房。据悉，首批已有20余家房地产开发企业、近10家房地产经纪机构参加倡议，30余个参加首批倡议的项目主要分布在嘉定、松江、青浦、奉贤、临港等区域。

　　有业内人士指出，在房地产行业筑底期中，旧城改造也应该是市场关注的环节。作为长期工作，旧城改造可为产业链上的企业带来更多机会，如建材、电梯等行业值得关注。

潜力股精选

A.

房地产开发

招商蛇口（001979)率先摆脱利润下滑

　　公司控股股东为招商局集团，是头部央企房地产企业，围绕开发业务、资产运营、城市服务三类业务，着力构建租购并举、轻重结合的业务结构。公司积极实施“一城一模板”，运营效率不断提升，利润率快速下滑阶段已过去，预计将是首批摆脱毛利率下滑的房企之一。公司2024年一季度营收同比增长58.22%，归母净利润同比增长22.22%；一季度公司获取4宗地块，总计容建面约48万方，总地价约99亿元，四宗地块分别位于上海、成都、合肥、南京，反映公司贯彻拿地高度聚集在核心城市的战略。华创证券指出，2024年一季度公司发行超短期债券共47亿元，票面利率在2.09%—2.52%，体现公司融资优势。截至2024年3月底，母公司口径货币资金约204亿元，合并报表口径货币资金832亿元，流动性充裕。公司高能级城市布局支撑销售兑现，2022年以来逆势扩表及核心城市深耕优势，随着滞重土储的不断消化，预计公司未来将轻装上阵。

华发股份（600325)融资优势明显

　　公司实控人为保利集团，连续15年保持房地产行业央企第一，排名《福布斯》2023年度全球2000强企业第243位，位居2023年中国房地产百强企业首位。2024年第一季度，公司实现签约金额629.84亿元，签约面积366.87万平方米，新拓展房地产项目4个，全部位于38个核心城市。截至一季度末，公司共有在建拟建项目635个，在建面积8150万平方米，待开发面积5758万平方米。公司制订了2023年—2025年股东回报规划，在公司未分配利润为正、当期可分配利润情况下，公司每年现金分红占当年净利润比例不低于40%。万联证券认为，在行业持续下滑情况下公司持续保持销售规模龙头地位，有望持续提升市占率。2023年，公司业绩受毛利率以及权益比例下降等因素影响出现下滑，公司拿地权益比例提升，后续随着相对优质项目逐步进入结转期，公司利润端有望企稳修复，预计公司2024年—2026年归母净利润分别为129亿、140亿和151亿元，维持“买入”评级。

滨江集团（002244)地区优势持续巩固

城建发展（600266)利润有望在结转后释放

　　公司控股股东为北京城建集团，实际控制人为北京市国资委。公司房地产开发主要涵盖住宅、公寓、别墅、商业、酒店、写字楼等多种业态，开发区域遍及北京、天津、重庆、成都、南京、青岛、三亚、保定等重点区域。公司连续多年荣获中国房地产开发企业500强、中国房地产上市公司综合实力100强、中国房地产开发企业品牌价值50强、中国房地产公司品牌价值TOP10（国企）等荣誉称号。华泰证券指出，截至2023年末，公司已售未结转面积353.6万平方米，合同负债为363.2亿元，相较2023年营收覆盖率为178%，待结转资源充足。2023年天坛府、望坛新苑结转面积4.3、6万平方米，推动兴瑞公司（望坛棚改项目公司）实现营收、净利润70.9、4亿元，而期末未结转面积仍有22.9和9.0万平方米。预计上述项目潜在利润体量可观，有望成为公司释放利润的重要支撑。

B.

旧城改造

天健集团（000090)有望受益城中村改造

东方雨虹（002271)盈利水平持续改善

伟星新材（002372)毛利率仍有改善空间

广日股份（600894)受益老房加装电梯

　　公司主要产品包括电梯业务、电梯零部件业务、物流业务以及其他。其中电梯业务占比由25.76%提升至43.22%，主要由于公司自有品牌广日电梯产能的阶段性释放以及外部并购品牌怡达快速的并表，2023年公司电梯销量同比大幅提升44.67%至28445万台。公司电梯产能通过内生外延的方式不断拓展，2023年公司数字化示范产业园（四川德阳）已竣工投产，山东济南数字化产业园正在建设中，形成以广州为总部，辐射全国的“1+N”生产基地布局。2023年，公司完成对怡达快速电梯的收购，当年超额完成业绩对赌目标，成功迈出对外延伸的第一步。中信建投证券指出，公司近年来通过内增外延的方式不断拓展电梯产能全国化布局，同时通过与日立电梯在股权方面的合作，分享了其高质量发展的红利，获得了较好的投资收益。公司通过与日立电梯在电梯技术创新、电梯零部件和电梯物流服务等方面的战略合作提高了自身经营能力，促进了公司业务的发展。

上海机电（600835)旧梯改造需求逐步释放

　　公司业务涉及电梯制造、冷冻空调设备制造等领域，旗下“上海三菱”是国产电梯知名品牌。截至2023年底，公司累计制造和销售电梯已超过120万台，其中运行15年以上老旧电梯数量逐年增加，旧梯改造需求在未来将得到逐步释放。在老房加装电梯方面，公司可以提供全生命周期的一站式加装电梯服务。目前政策鼓励老旧小区改造，其中住宅电梯更新为重点，有望推动老旧电梯更新改造与老房加装电梯节奏。华泰证券指出，截至 2023 年末，全国电梯保有量1062.98万台，位居全球第一。电梯后市场维保空间大，但此前电梯维保行业准入门槛较低，较多未达到维保要求的第三方公司参与市场竞争，出现“以修代保”等少保养，假保养等行业乱象。随着行业监管趋严以及电梯主机厂逐渐提升对电梯维保后市场的重视程度，主机厂自维保率有望提升，为电梯企业带来稳定的维保收入增量。上海机电全国电梯保有量较大，高基数对应广阔自维保市场。

来源:《金融投资报》 http://jrtzb.com.cn/

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