上一轮中央层面提及房地产去库存后，房地产销售和地产股都走出了强势表现。近10年后中央再提去库存，面临的市场环境已截然不同，所采取的方法也因时而异。在提出去库存后，地产股能否走出底部，迎来转机呢

　　文 | 杨现华

　　编辑 | 袁京力

　　“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施。”这是“五一”节前中央政治局会议对楼市新的定调。近10年来中央层面再提“去库存”，消化市场上待售的新房库存将成为政策下一步的发力点。

　　上一次强调去库存还要追溯到9年前的2014年7月。此次会议将视角放到“库存”上，也成为本次会议的一大焦点。

　　当下，库存又一次成为房地产发展面临的问题。2023年，全国商品房销售面积为111735万 平方米。截至3月末，商品房待售面积74833万平方米，虽然略低于2月底的75969万平方米，但要高于2016年2月73931万平方米的上一轮库存新高。

　　从目前部分城市的政策看，消化存量房产目前有“以旧换新”和直接收购在售住房两种模式，这两种模式最终落脚点或都是消化市场上的待售新房库存。其中，“以旧换新”将成为重要政策抓手，在提振国内需求的同时，化解市场风险。

　　再提去库存

　　此次会议“统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”成为政策的一大亮点。上一次提及库存问题还要追溯到2014年7月，住建部部长要求“千方百计去库存”。彼时，中央已经几次提出要化解房地产库存问题。如2015年底召开的中央城市工作会议上指出，2016年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。

　　房地产去库存也列入2016年重点工作中。此时，房地产去库存的一个优势条件是中国城镇化率还不高。2015年中国的城镇化率为56.1%，2023年城镇化率为66.16%，已经提高了10个百分点，此外2022年人口也开始进入负增长阶段。

　　上一次去库存效果明显。2016年2月，商品房待售面积达到峰值的73931万平米，之后库存快速下降，一路降至2019年下半年的4.9亿平方米出头，并长时间在此低位徘徊。

　　目前商品房待售面积已经超过上一轮的峰值，2024年2月，商品房待售面积为75969万平方米，创下历史新纪录，3月份虽略有下降也高于上一轮的峰值。唯一不同的是，本轮库存中，住宅面积要低于上一轮。

　　截至2024年3月底，待售房地产中，住宅面积为39458万平方米，要低于2016年2月最高峰时的46635万平方米。也就是说，本轮商品房存货创新高中，写字楼、商铺等所占的比重要更多。

　　库存创新高，面临的环境又不同。上一次去库存时，房地产处于上行周期，当下房地产市场已经调整三年。进入2024年后，房地产销售依然未见好转，销售仍处于调整周期。这是房地产去库存面临的一大挑战。

　　遇到的挑战更多，但又必须去克服。这次中央政治局会议提出“要结合房地产市场供求关系的新变化、人民群众对优质住房的新期待，统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施”，明确了两个政策方向。

　　在中央政治局会议召开的同一天，自然资源部就发文指出，严格控制商品房去化周期超18个月的城市商品住宅用地供应，抑制存量住宅用地不合理增长。此外，一二线城市放松甚至全面放开限购，都遵循“去库存”导向。

　　如何消化存量房产

　　明确了政策方向，才能进一步探讨“消化存量房产”可能的途径及资金来源。目前，包括上海、深圳等一线城市在内的50余城都推出了“以旧换新”政策，部分城市还直接收购在售住房。

　　最早推出买房“以旧换新”的是网红城市淄博，时间是在2023年9月份，2023年底、2024年初，众多城市跟进，截至目前已有40余城出台以旧换新政策。

　　2023年11月底，江苏太仓同样推出“以旧换新”，但是由国资直接收购二手房。此后郑州、南京和苏州等地国企平台或开发商也直接收购二手房用以置换新房。

　　同样是以旧换新，但各城市还是不尽相同。一部分城市如沈阳、徐州等直接为“以旧换新”购房者提供购房补贴或契税补贴；有的城市如长沙为“以旧换新”购房者提供首付比例、利率等优惠措施。

　　上述“以旧换新”政策偏重优惠、补贴。有的城市如上海、深圳更多通过调动市场主体，为“以旧换新”购房者提供购房一定期限内新房购房合同无责任解约、中介机构优先出售二手住房等支持措施，以旧换新更加注重市场化手段。

　　最后一类就是如前所述如郑州、南京等地可以用二手住房抵扣新房购房款或直接收购二手住房。

　　根据“十四五”规划，2024-2025年仍需筹集300余万套保租房，“以旧换新”若大规模推行，则可一定程度提振销售。

　　在着力去库存同时，上游供给也开始收紧。自然资源部发文指出，商品住宅去化周期超过36个月的城市，应暂停新增商品住宅用地出让。对于去化周期处于18至36个月的城市，则采取“盘活多少，供应多少”的方式，动态确定其新出让的商品住宅用地面积上限。

　　结合克而瑞和中指研究院数据，全国80个大中城市去化周期小于18个月、介于18-36个月和大于36个月的数量分别为12座、41座和27座。对于去化周期介于18-36个月的41座城市，2023年土地出让面积大于住宅销售面积的有21座。

　　底部明确？

　　从2021年下半年转弱以来，房地产市场向下的趋势还未得到根本扭转。首先是房企出险导致信用受损，并逐步蔓延至部分房企。购房者对交房担忧且对未来楼市预期不佳，消费环节也开始热情冷却。作为房地产市场资金主要来源之一，由于行业转淡和部分房企出险，金融机构对房企融资更为谨慎，虽然放松政策层出不穷，但实质性融资落地支持尚没有完全跟上。

　　信心比黄金更重要。要想克服当下的困难，就需要增强各参与方的信心。首先对消费者来说，根据住建部介绍，2023年，在各级政府、金融机构和房企的共同努力下，保交楼工作取得突破性进展。截至2023年末，350万套保交楼项目已实现交付超300万套，交付率超过86%。

　　其次是房地产融资，建立房地产融资协调机制并迅速落地。截至3月31日，各地推送的“白名单”项目中，有1979个项目共获得银行授信4690.3亿元，1247个项目已获得贷款发放1554.1亿元。从1月份提出建立到落地执行，推进速度快、执行力度坚决的程度可见一斑。

　　随后在棚改去库存的带动下，房地产市场脱离低谷，走出牛市。在此次中央明确定调后，国金证券预计系列自上而下平衡房地产供求关系、去库存的相关措施将相继落地，对行业产生的影响或是历史级别。

　　2021年下半年至今房地产开始走弱，目前，全国新开工和土地成交面积回调至2007年水平，销售额和开发投资额回调至2016-2017年水平。克而瑞数据显示，2024年1-4月百强房企操盘销售同比下滑44.9%，4月单月销售额同比下降46.8%。

　　本文刊于5月11日出版的《证券市场周刊》

责任编辑：何俊熹