黄直播|「もうそろそろここも暇なんじゃないの」とレイコさんが訊ねた。
感谢各位与会嘉宾,今天我主要想分享一下中粮大悦城控股在城市更新领域创新实践的分享。
我们把中粮大悦城控股北方大区下辖的项目有一个列式。
今天分享主题有五部分,有集团的简介,包括北方大区,尤其在北京城市更新分享的趋势,以及我们进行实践的城市更新模式的总结,同时还带来两个案例分享,以及最后中粮大悦城控股在城市更新领域这方面的优势总结。
首先介绍一下中粮集团,大家非常耳熟能详,与共和国同龄的大粮商,忠于国际粮于民生,连续29年入围了世界500强。大悦城控股是中粮集团下辖的唯一的地产板块,16家央企可以经营房地产的一家品牌,我们以房地产为主营企业,大悦城也是大家非常耳熟能详的集中商业品牌。
整个大悦城控股的业态维度涵盖商业、住宅、产业、写字楼、酒店、长租公寓以及所有地产行业的物业管理。
立足于全国的发展,主要的产业布局分了四个大区域,以京津冀包括东北为主要的核心阵地北方大区,杭州、上海的华东大区,以深圳为核心城市辐射到华南大区,以及成都为核心城市的西南大区,全国布局7个省市行政的区域,落地城市9个,总的在管运营面积突破了320万,写字楼我们下辖管理16个,产业园24个,产业园是突破了250万方的体量。
讲到我们的产业愿景,以产业发展的力量,对城市进行赋能,同时为每一个项目所在的城市进行赋能,创造永续价值。两个发展维度,一个是服务城市的发展,同时助力城市的产业升级。城市更新,先把首个城市更新项目,中粮广场改造十步法放上来,这是我们做城市更新的源起和开端,也是提炼出来有借鉴意义的经验。
在北京实施城更,中粮进入的比较早,在15年的时候就有跟进和呈现,在城更这个口号响的比较热烈之前,我们已经提出了这样的口号,其实北京的城市更新也是整个中国各个城市的缩影,我们能看到,目前为止,从17年开始,这个口号响的比较热烈,7年的历程,都有这样的体现。我们在整个北京市的城更过程参与当中,还是比较深入的进行渗透,各级领导很关注中粮大悦城的项目。
我们城更这边总结了几个维度,首先立足于资产运营管理提升,一个是响应国家战略,并且契合政府的举措;第二,从市场的供求端,针对未来的趋势判断,从市场需求端也是这样的方向。
因为比较早进入城更这个领域,包括我们项目的呈现做的比较多,累计到现在大概有5个项目,今年还有两个项目加入进来,所以整个城更从1.0的楼宇改造,提升到2.0区域产业辐射和提升,包括现在城更3.0做的产商融合等等不断提升的过程。
案例,今天带来了两个,首先是中粮广场改造十步法,这是我们的缘起,也是针对九几年入市非常知名的在长安街边上的项目,怎么通过再促它的产品,把辉煌延续下去。
整个历史沿革,96年中粮广场入市,以A、B座为写字楼,C座为百货零售,2000年的时候,A、B座写字楼主要是中粮集团及关联企业自用,C座是世界家具的花园,当时很多进口家具,以进口家具为主题的高端百货卖场。14年,写字楼业绩的攀升和租金上涨,专业的商业租金、评效走向没落,我们对这个项目有一个思考,15年进行测算,16年实施改造,17年改造完成,C座家具卖场历时227天改造完成。
后来应用的场景中,中粮的重度运营3C服务体系也是首次在广场进行应用,比如ToC端的悦享服务,ToB端的悦创服务,以及智慧的office运营平台,都在中粮广场得到实践的应用,同时总结出标准化的体系,复制到大悦城控股下辖的各个项目。
这是整个社群的运营,有很多案例,给大家做一个呈现,这边是改造价值跃升的成果,从之前营收20个亿跃升至28个亿,从租户的构成,以贸易、批发零售小微企业,跃升至金融和文化,税收贡献提升了50%,楼宇估值提升了10个亿,这是在首次城市更新和楼宇改造中,从资产价值提升得到了非常好的印证。
第二个案例,汇京双子座项目,这是去年刚刚完成的,城更3.0对应的作品。汇京双子座有两个“新”,第一个是首个轻资产做资产输出和资产管理,同时在原有的构建和格局上改变比较大的项目。这边呈现了历史沿革,2020年,GIC新加坡政府投资集团,全资收购了LG双子座大厦,现在改名汇京双子座,同时委托给中粮大悦城控股做改造和资产管理,我们签订了管理输出协议之后,来由大悦城控股做改造和运营操盘,开始施工,但是整个过程中,20年也是疫情开始的时期,23年改造完成,也是疫情结束的阶段,整个改造过程,中间边改造边运营的过程比较曲折,历时时间比较长。
2023年10月27号完成了盛大启幕,同时取得了非常好的成绩。这边讲了一下双子座整个改造过程的方向,首先是品牌价值的重塑,我们的口号叫“从无到有,悦然成双,自双塔见精彩万方”,也是通过这次的改造和品牌重塑,我们把很多内容加入到双子座楼宇的基因中。植入了3C运营体系,包括人文关怀+休闲+艺术、自然生态、楼宇配置等方面都做了改造升级。
这里有几个点,第一,以人为本的更新改造,在改造过程中,打造了阳光天幕和城市庭院的概念,希望商务楼宇更多的融入自然的环境。
第二,我们把文化和艺术融入到楼宇当中,本身大堂陈列的艺术品提升了很好的氛围环境,同时它有一些文化的概念,我们嵌入到了这个楼宇的基因当中。
在整个改造过程中通过硬件和整个环境的提升。硬件上既有建筑的认证,我们获得了LEED铂金EB既有建筑的认定,同时在人文和交互的维度上获得了WELL的铂金级。LEED这边我们也是通过硬件升级,WELL做了很多双向的工作,包括租户等等。 另外很多设计的奖项,也是在这次改造中一并实现的。
我们放了一些改造完成之后的对比图,本身汇京双子座在04年的时候,在长安街南侧永安里地铁站上盖的项目,也是很早做了共构项目,交通还是非常方便的。经过本次的提升改造,所有建筑和设计语言更加符合现在的潮流和审美,我们希望整个设计风格比较经典,比较隽永的能够持续更久的时间。
针对汇京双子座的商业业态,也是大悦城控股的强项,做了整体规划,针对原来的商业面积做了不同维度的呈现,我们在B2、B1、一层,放置了ToC端服务的商业配套,在四层和五层更多是针对ToB客户的配套服务,整体来讲,能满足楼宇内入驻的所有企业全维度的服务。
通过改造,实现了与客户的双向奔赴,我们的满意度,包括整个业态的聚集,通过这次改造,达到了非常好的平衡状态。现在入驻楼宇内的企业,第一,很符合整个CBD区域内的客户定位,金融和专业服务。同时在这个楼宇中,医药和生物行业也有新的聚集。
这边也是整个运营服务活动,包括社群等等比较美好的呈现,这是我们举办精彩活动以后,把软性的服务嵌入进去,比较成功的案例。
汇京,也是首个通过资产管理输出再进行城更改造的项目,从全维度,招商推广,项目定位,设计和工程改造,结合到项目运营和全流程的团队,进行了全案的操盘服务。
引入我们的优势,中粮大悦城针对城更,我们总结了两个核心优势,首先是强大的资源优势 ,我们的组织有中粮集团的背书,本身团队、政府资源,包括目前的产业链条还是非常全维度的资源背书。另外,很多细部的能力,作为全维度的地产商,从运营到设计到建设到改造,也是能够提供非常全面的服务。把我们的资源进行了列式,这些维度的资源能不能打通和重建,在不同项目上有不同维度的运用。
运营能力讲到3C,我们ToB端ToC端,包括整个服务体系是非常成熟的应用状态,在全国,包括外部企业的需求,我们也是有这样的服务提供。整个3C运营体系已经可复制,可以被应用到其他项目上成熟的验证。
这边放了整个城市更新领域产品的图集,缘起是中粮置地广场;玖安广场,是城投2.0个应用,整个玖安广场改造完成之后,对于整个区域的经济提升起到了很大的作用。
今年会有两个项目加入到全产品图集,一个是中粮的达瑞兴生命健康科技园,在大兴的生物医药基地,这是一个全新的城更领域实践的作品,原本是一个钉业工厂,我们紧跟产业定位和区域发展,把它改造成了定位于CGT细胞基因治疗全服务的产业园,将于9月26号完成盛大开园。
京津冀一体化协同发展,我们在天津,除了天津津投广场以外,在天津科创区《天津智慧科创谷》也有一个大型项目,大概建面20万平米的应用,应该会在明年开园,所以我们本身的全产品图集今年会有更多的作品加入,也会有这样的更新,希望在座的各位如果有这样的机会和合作的可能,欢迎找到我们大悦城控股,感谢大家!
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责任编辑:王翔
刘长胜(记者 童宜蓁)09月20日,
刘长胜(记者 黄秋燕)09月20日,(原标题:特朗普重申将对其他国家加征关税,哈里斯称美国中产阶级将为此最终买单)
曾因“敲诈勒索罪”被羁押1004天的职业打假人黄林(化名),获得无罪判决后,于近日拿到国家赔偿决定书。2017到2018年间,黄林在东莞市多个镇街的商店购买来自中国香港、日本等地的进口食品,后以商家销售的商品没有中文标签、来自日本核辐射地区等不符合食品安全标准为由向当地食药监局举报后,再向商家协商索赔。黄林举报的产品之一一年后,2019年11月27日,黄林因涉嫌犯敲诈勒索罪被羁押,一审被判有期徒刑六年,并处罚金50000元。此后黄林上诉,该案件被发回重审、改判二年九个月。黄林再次上诉,最终于2023年11月8日,东莞市中级人民法院二审作出刑事判决,判决黄林无罪。东莞市第一人民法院一审判决黄林有期徒刑六年发回重审后,东莞市第一人民法院判决黄林有期徒刑两年九个月东莞中院二审判决书东莞中院认为,现有证据不足以证实黄林以非法占有为目的,采取恐吓、要挟等手段向他人索要财物;即便黄林的案涉行为在民事领域存在一定争议,但并不构成刑法意义上的敲诈勒索,按照刑法的谦抑性原则,不应予以刑事惩处,黄林的行为不构成敲诈勒索罪。从2019年11月27日起至2022年8月26日取保候审,黄林一共被羁押1004天。2024年8月12日,东莞市第一人民法院裁定,支付黄林人身自由赔偿金人民币464289.76元、精神损害抚慰金人民币60000元,共计人民币524289.76元。黄林称,其对精神抚慰金和法院没有道歉有异议,已于9月8日向东莞中院提出申请,请求重新作出赔偿决定。打假人两年多次购买进口食品后索赔,金额超二十万元2015年,黄林成为了职业打假人。黄林告诉澎湃新闻,他是广西人,此前一直在广东惠州务工,2015年左右在新闻上看到了职业打假人相关新闻,觉得打假可以赚钱也不违法,便自学相关知识,开始了全职的线下打假之路。黄林说,惠州离东莞很近,他时常过去购物,注意到那边有很多进口产品。“有些产品无中文标签,不符合相关规定,且日文标签能看出来产自日本核辐射地区。”他说,他先是去超市买类似的货,然后向当地食药监局举报,在食药监局调解下,联系商家协商赔偿。他发来当时所举报的一家商家所售的曲奇产品图片,日文标签显示生产工厂为茨城县小美玉市西乡地1667。而根据原国家质量监督检验检疫总局相关规定,禁止从茨城县等12个受核辐射影响的都县进口食品。他称,2017年至2018年期间,他在东莞辖区内举报了超百家商家,一部分商家被移交公安处理,对另一部分没有移交的,他称自己向纪委举报了食药监相关人员。将近一年后,2019 年11月27日,黄林被羁押并被刑事拘留,2020年1月3日被逮捕。2022年8月26日被东莞中院取保候审。黄林发来的《广东省东莞市第一人民法院刑事判决书》(以下简称“一审判决书”)《广东省东莞市中级人民法院刑事判决书》(以下简称“二审判决书”)显示,一审判决中,东莞市第一市区人民检察院指控称,2017年至2018年期间,黄林伙同他人,在东莞市石龙镇、桥头镇、常平镇等多个镇街的商店购买来自中国香港、日本等地的进口食品,后以商家销售的商品没有中文标签等不符合食品安全标准为由向当地食品药品监督管理局进行举报,随后通过食药监管理局的协商机制联系到商家,利用商家害怕被食药监管理局处罚的心态,多次向多名店家进行“敲诈勒索”。一审判决书提到,2017年6月至2018年2月26日期间,黄林三次向石龙食药监分局举报东莞市石龙镇某商行出售不符合食品安全标准的商品。后黄林在该店购买了不符合食品安全标准的食品,每张购买小票需要赔偿1000元为由,向该店老板单某某索要赔偿。2017年6月21日,被告人黄林以2张购物小票向单某某索要2000元,当日晚上,单某某通过微信向黄林支付了2000元。2018年1月6日,被告人黄林以10张购物小票,向单某某索要10000元。后经双方协商,单某某于次日晚上通过微信向黄林支付了9000元。同年2月26日,黄林以其妻名义向食药监管理局石龙分局举报该商行出售不符合食品安全标准的食品,后以33张购物小票向单某某索要33000元。后经双方协商,单某某于次日通过微信向黄林支付了20000元。此后,黄林用类似办法在十余家商铺购买不符合食品安全标准的商品,向当地市监局举报后再凭借多张购物小票向商铺老板协商索赔。两年间,黄林通过“打假”赚取了赔偿超二十万元,但其称,索赔金额都是按照法律规定来的。一审获刑六年重审改判二年九个月,二审判决无罪一审判决书显示,2020年11月16日,广东省东莞市第一人民法院审理黄林涉嫌犯敲诈勒索罪一案,判决黄林犯敲诈勒索罪,判处有期徒刑六年,并处罚金人民币50000元等。宣判后,黄林不服,提起上诉。2021年11月25日,东莞市中级人民法院裁定撤销原审判决,发回东莞市第一人民法院重新审判。东莞市第一人民法院经重新审理于2022年9月21日判决,黄林犯敲诈勒索罪,判处有期徒刑二年九个月,并处罚金人民币5000元等。一审宣判后,黄林再次提起上诉,东莞市第一市区人民检察院则提起抗诉。东莞市第一市区人民检察院认为指控黄林的十一宗犯罪事实均构成敲诈勒索罪,原审判决仅认定第十宗犯罪事实,属于认定事实错误导致法律适用错误及量刑畸轻。东莞市人民检察院经审查后支持抗诉,认为一审起诉书指控的黄林所犯十一宗犯罪事实均符合敲诈勒索罪的犯罪构成,均应追究刑事责任。黄林则请求撤销一审判决,改判其无罪。主要理由包括对案涉商家食品安全违法经营行为的举报投诉系公民的法定权利,对行政机关接到举报投诉后的行政不作为或者行政乱作为提起行政复议,均不构成敲诈勒索等。二审法院东莞中院在查明事实中更改了此前一审法院关于黄林“敲诈勒索”“胁迫”等表述。二审判决书显示,经查明,黄林在东莞市石龙镇、常平镇、桥头镇等地的多个商店购买商品,后以无中文标签、来自日本核辐射地区等不符合食品安全标准为由向辖区食品药品监督管理部门投诉举报。后在监管部门查处过程中或作出行政处罚后黄林与案涉商家经协商获取相关款项后撤回投诉举报或行政复议。东莞中院认为,现阶段食品药品领域中知假买假或职业打假行为并不为法律所禁止。《消费者权益保护法》《食品安全法》等未明确禁止以牟利为目的的个人知假买假行为以及否定其消费者的身份;现行法律及司法解释等的相关规定并未明确将食品药品领域的职业打假或知假买假行为排除在法律保护之外。此外,案涉商家确实存在违法经营的行为。根据在案证据和食药监部门的查处情况,案涉商家所经营的案涉商品至少存在无中文标签的违法行为;且根据部分食品的外包装特征存在来源于日本核辐射地区、属国家禁止进口食品的较大可能性。东莞市中院认为,不足以认定黄林以非法占有为目的,黄林所获得的款项数额并非于法无据,黄林具有投诉举报和申请行政复议的权利。综上,东莞市中院认为,现有证据不足以证实黄林以非法占有为目的,采取恐吓、要挟等手段向他人索要财物,即便黄林的案涉行为在民事领域存在一定争议,但并不构成刑法意义上的敲诈勒索,按照刑法的谦抑性原则,不应予以刑事惩处,黄林的行为不构成敲诈勒索罪。法院认为,本案中案涉商家存在相关违法经营行为,黄林知假买假不影响其向案涉商家索赔,黄林所获相应款项并未超出相关法律所规定的请求权基础和范围;黄林对食药监管部门所作出的行政行为亦有权提出或者撤回行政复议;黄林实施的相关行为不符合恐吓、要挟的性质和程度,不具备敲诈勒索罪的犯罪构成要件。上诉人黄林及其辩护人所提相关意见,经查成立,予以采纳。东莞市第一市区人民检察院抗诉意见及东莞市人民检察院的检察意见,理据不成立,不予采纳。原审判决认定黄林的部分行为构成敲诈勒索罪,属认定事实不清、适用法律错误,法院依法予以纠正。经法院审判委员会讨论决定,依照《刑事诉讼法》相关规定,判决如下:驳回广东省东莞市第一市区人民检察院的抗诉;撤销广东省东莞市第一人民法院 (2021)粤1971刑初5745号刑事判决;上诉人黄林无罪;随案移送的手机一部、人民币808.5元,发还给上诉人黄林。本判决为终审判决。法院判决赔偿五十余万元,当事人不服提起申诉二审判决无罪后,黄林向一审法院申请国家赔偿。2024年8月12日东莞市第一人民法院作出赔偿决定书。黄林发来的《广东省东莞市第一人民法院赔偿决定书》(以下简称《决定书》)显示,赔偿请求人黄林以二审改判无罪为由向东莞市第一人民法院提出赔偿申请,请求:1.赔偿人身自由赔偿金500000元;2.赔偿精神损害抚慰金1000000元;3.赔偿因被非法羁押导致无法领取举报奖励金额18000元;4.请求赔偿义务机关在全国范围内登报和在其官方平台公开赔礼道歉、消除影响、恢复名誉等。针对赔偿请求人黄林提出的赔偿人身自由赔偿金500000元的问题。法院认为,根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十三条及《最高人民法院关于2024年作出的国家赔偿决定涉及侵犯公民人身自由赔偿金计算标准的通知》(法[2024]102 号)的规定,公布了自2024年5月20日起作出的国家赔偿决定涉及侵犯公民人身自由的赔偿金标准为每日462.44元。赔偿请求人黄林实际羁押1004天,依据赔偿申请人的请求,法院对其羁押1004天依法给予赔偿,其应获得的人身自由赔偿金为1004天 x 462.44 元/日=464289.76 元。对于超出部分的申请,理据不足,法院不予支持。针对赔偿请求人黄林提出的精神抚慰金1000000元的问题。根据《中华人民共和国国家赔偿法》和《最高人民法院关于审理国家赔偿案件确定精神损害赔偿责任适用法律若干问题的解释》的相关规定,综合考虑给赔偿请求人黄林的家庭、职业等造成的损害,酌情支持60000元的精神抚慰金。关于赔偿请求人黄林提出为其赔礼道歉、消除影响、恢复名誉的申请。法院认为,根据《中华人民共和国国家赔偿法》第三十五条的有关规定,应当在侵权行为影响的范围内,为受害人消除影响,恢复名誉,赔礼道歉。因赔偿请求人黄林未能提供其受影响程度及范围,且法院的赔偿决定书即为对其名誉损害实质性的恢复,故法院对其该项请求不再支持。关于黄林请求赔偿其因被非法羁押导致无法领取举报奖励金额18000元的问题,法院认为,该费用不属于国家赔偿法规定的赔偿范围,不予支持。最后,关于黄林请求赔偿生命健康赔偿金100000元的问题。东莞市第一人民法院认为他们不是适格的赔偿义务机关,不应承担相关事项的国家赔偿责任。综上,依照《中华人民共和国国家赔偿法》和《最高人民法院关于审理国家赔偿案件确定精神损害赔偿责任适用法律若干问题的解释》的相关规定,并经法院审判委员会讨论,决定如下:支付赔偿请求人黄林人身自由赔偿金人民币464289.76元、精神损害抚慰金人民币60000元,共计人民币 524289.76元。目前,黄林对精神抚慰金的数额和法院没有道歉存有异议,已于9月8日向东莞中院提出申请,请求重新作出赔偿决定。
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