来源：中国经营报

　　本报记者 黄永旭 西安报道

　　房地产行业公摊制度之争绵延多年，未有定论。近日，湖南湘潭房地产政策中，“套内面积”计价方式，再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。

　　《中国经营报》记者了解到，公摊面积作为购房过程中的一个重要因素，常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例可以看出，由于公摊面积的定义和计算方式并不透明，致使购房者难以判断房产真实价值，从而遭受了权益损害。因此，按套内面积计价方式的出现，才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。

　　关于公摊面积的讨论再度冲上热搜，“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么，取消公摊面积的时机真的到了吗？

　　“只是计价方式不同”

　　我国现行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　随着房地产市场的不断变化，购房者对房屋价值的认知与需求更加明确，按套内面积计价这一更为透明的方式，开始逐步进入大众视野。

　　9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，明确要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　记者发现，湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市，早在5个月前，广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。

　　“因为公摊面积确实是存在的，按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式，并不会影响同一套住房的总价。反而调整后，房屋单价提高了，购房人又会产生另一种质疑，认为房价提高了，更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，实行按套内面积计价的做法，初衷是好的，但未必起到应有的作用。

　　记者从多位房地产从业人员处了解到，长期以来，房地产交易流程中，一般是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积，包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中，这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况，购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差，导致很多公摊面积占比高的项目购房者认为自己被坑，从而产生很多纠纷。”

　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，按套内面积计价政策的相继出台，反映当前购房者对市场透明度的需求。因消费者对购房透明度的需求更加迫切，对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理，这当中包含了公摊面积，导致实际面积与支付费用不对等的情况，需要更为透明的“保障”。所以，按套内面积计价的政策，可以降低购房者的顾虑，有利于购房者对房屋价值的判断。

　　“相较于按建筑面积计价，按套内面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为。

　　“公摊问题复杂而多维”

　　如今房地产发展现状下，实行按套内面积计价取代传统的计价方式，逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中，“公摊面积”可谓功不可没，是其中绕不开的重要因素。

　　多年来，购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平，增加了购房成本，降低了实际居住体验。因此，公摊面积引发的纠纷不绝于耳，社会各界对于“取消 公摊面积”的呼声也不曾中断。

　　成都一位购房者秦风（化名）告诉记者：“买房的时候不太懂，当时宣传是建筑面积120平方米，对我们小两口来说，是挺大的了。但是，收房之后，实际使用面积不到70平方米，公摊系数超过了40%，感觉上当受骗了。后来，总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念，只能说公摊面积这里水太深了。”

　　公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此，公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。

　　通俗地说，大家普遍认为，公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积，包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。

　　柏文喜表示：“实际上，公摊面积是一个计算出来的概念，在购房过程中，购房者看不见、摸不到的概念。而且，公摊面积的计算方式复杂，标准也不统一，购房者往往难以弄明白，但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此，随着房价的上涨，即使是小比例的公摊面积，也意味着较大的经济负担。

　　“但是，公摊面积是客观存在的，如入户大堂、电梯井等，这些空间对于住宅功能是必要的。因此，是否应该取消公摊面积，需要综合考虑多方面因素，短期内全面取消公摊面积可能面临挑战，但长期来看，随着市场的发展和制度的完善，这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。

　　朱郁则表示：“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题，涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个方面。关于是否应该取消公摊面积制度，仍需要综合考量。”

　　朱郁认为，目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用，可以避免某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均，能够确保公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验，因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。

　　“同时，公摊面积制度也存在一定程度的弊端，比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准，不同开发商对公摊面积的计算方法可能存在差异，导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且，公摊问题难以监管，具体标准和细则不明确，给了开发商很大的操作空间，容易出现‘乱公摊’和‘只公摊成本，不公摊收益’的问题。某种程度上来说，增加了购房者负担。”朱郁说。

　　“得房率才是硬指标”

　　湘潭市公布实行按套内面积计价之后，引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中，除了“取消公摊面积”的声音之外，“提高得房率”也成为新晋焦点。

　　面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。而且，住建部部长倪虹也在多次会议中强调，要“下力气建设好房子”，优化增量住房。

　　因此，根据政策导向，多地将优化增量住房作为发力点，而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策，鼓励建设高品质住宅，开发高得房率产品。在市场方面，越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

　　西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地产市场，只有高得房率才能吸引客户，这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说，现在进入第四代住宅时期，谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”

　　何靖表示：“简单来讲，第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前，西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块，项目得房率大部分都超过了90%，甚至有产品得房率达到近110%。”

　　“这一类产品共同的特点就是，面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率，其原因在于两方面：最主要的是赠送面积，基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送，而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送；其次就是在保证品质和居住体验的情况下，尽量缩减公摊面积。”

　　以西安保利某项目为例，该项目建筑面积188平方米型产品，赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5平方米，露台赠送面积30.9平方米，总共赠送面积为50.4平方米，赠送率约为27%，得房率为106%。

　　朱郁表示，长远来看，公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着越来越多城市和项目优化住宅产品，提高得房率的趋势也更加明显。

责任编辑：李桐

王涵阳（记者 宋俊毅）09月21日,（原标题：2024年9月11日外交部发言人毛宁主持例行记者会）

王涵阳（记者 袁敬舜）09月21日,（原标题：特朗普重申将对其他国家加征关税，哈里斯称美国中产阶级将为此最终买单）

当地时间2024年9月10日晚，美国副总统、民主党总统候选人卡玛拉·哈里斯与美国前总统、共和党总统候选人唐纳德·特朗普进行了今年大选以来的首场电视辩论。辩论原计划为90分钟，最终时长为1小时45分钟。在辩论刚开场，哈里斯打破惯例，主动跨过舞台走到特朗普的演讲台旁与特朗普握手。这一幕为2016年美国总统候选人电视辩论以来的首次，此次辩论也是哈里斯与特朗普的首次会面。哈里斯主动与特朗普握手。图片来源：YouTube与开场时的表现相呼应，哈里斯在辩论期间掌握了主动对特朗普发动猛攻、不断刺激特朗普想让其失控。此前哈里斯的助理透露，有意激怒特朗普是哈里斯的辩论策略。这一策略起到了效果。被激怒的特朗普忙于回应哈里斯的攻击，大部分时间处于防守姿态。两人虽然在辩论中谈到了堕胎权、移民、经济、气候变化、外交政策等问题，但并未就之后的新政策做出详细说明。常年任检察官、现年59岁的哈里斯在辩论中展现了与美国总统约瑟夫·拜登完全不同的淡定进攻形象。特朗普则未能发挥自己的进攻长项，但在被激怒后基本保持了克制，没有用种族和性别攻击哈里斯。辩论结束后，美国流行音乐天后泰勒·斯威夫特宣布支持哈里斯成为美国总统。2024年9月10日，美国费城，特朗普与哈里斯举行首场电视辩论。图片来源：视觉中国在周二的辩论中，哈里斯从各个维度打击特朗普。当特朗普坚称自己赢得了2020年美国大选、指责民主党人窃取大选时，哈里斯攻击特朗普是被8100万人“炒掉了”，“他（特朗普）难以接受这个结果。”8100万是拜登在大选中获得的选票数。哈里斯随后提到自己作为美国副总统与各国领导人会面的情况，称“全球领导人都在嘲笑特朗普”。她进一步刺激特朗普，透露自己与很多军方领导人会谈，其中有人曾与特朗普共事过，“他们说你是个耻辱。”哈里斯也没有放过特朗普遭到的4起刑事诉讼，专门提到特朗普将在11月接受封口费案裁决。她还攻击特朗普因机密文件案遭联邦调查局突袭搜查后，就立刻要求减少联邦政府对执法部门的拨款。移民问题原本是哈里斯的短板。拜登上台后，美墨边境的非法移民入境数量暴涨，移民成为美国选民最关注的议题之一。特朗普在边境问题上的强硬态度得到更多选民支持。但当哈里斯攻击特朗普要求共和党否决边境法案、导致移民问题迟迟无法解决之时，被激怒的特朗普做出了草率回应。他称非法移民进入俄亥俄州后开始吃“宠物”，“他们吃狗，他们进来了之后还吃猫。”辩论主持人之一、美国广播公司（ABC）主播大卫·穆尔立刻纠正了特朗普的说法，指出俄亥俄州警方明确没有宠物遭到伤害。在民主党最具优势的堕胎权问题上，哈里斯谴责特朗普“不道德”，指责正是特朗普任命最高法院保守派大法官才导致宪法对堕胎权的保护被推翻。她表示，“一个人不需要放弃自己的信仰也能认同，特朗普无权告诉女性将如何处理自己的身体。”哈里斯还拿特朗普最引以为傲的选举拉票活动开刀。特朗普习惯在拉票活动上即兴演讲，善于营造氛围感染现场观众。哈里斯则攻击特朗普的拉票活动枯燥无聊，很多人提前离场，因为特朗普的演讲都是“关于他自己”。辩论期间，特朗普经常在哈里斯讲话时摇头、闭眼、耸肩、撇嘴以表示反对。哈里斯在讲话时通常看向特朗普，但特朗普讲话时目视镜头拒绝与哈里斯对视。在特朗普讲话时，哈里斯也不断做出嘲笑、无语、质疑的表情。图为特朗普和哈里斯辩论现场。图片来源：YouTube虽然ABC此前设定的规则是麦克风静音，只有轮到候选人各自发言时才会打开。但在实际辩论中，主办方还是根据情况临时打开两名候选人的麦克风，以便两人对攻击进行回应。哈里斯和特朗普一度相互抢话，被主持人强行叫停。特朗普对哈里斯的攻击主要击中在经济、移民问题和哈里斯的左翼立场上。特朗普把哈里斯与拜登的政策绑定，指责哈里斯和拜登制造了美国历史上最严重的通胀，“他们的所作所为让这个国家的人死去。”在移民上，特朗普抨击哈里斯和拜登让“数百万罪犯和恐怖分子”进入美国，破坏美国的社会生态。对于哈里斯本人，特朗普抨击她为反对资本主义的“马克思主义者”。特朗普提到哈里斯的父亲是马克思主义经济学教授，“他把她（哈里斯）教得很好。”在外交问题上，哈里斯与特朗普提到了巴以冲突、俄乌冲突和美国从阿富汗撤军。哈里斯此前对以色列表示出更强硬的姿态，但在辩论中被问到将如何终止巴以冲突时，哈里斯没有直接给出答案。她重申了对以色列自卫权的支持，同时也支持巴以“两国方案”。特朗普则抨击哈里斯“仇恨以色列，也仇恨阿拉伯人”。他指责哈里斯缺席以色列总理本雅明·内塔尼亚胡在美国国会的演讲，警告如果哈里斯当选，以色列将在2年内被摧毁。在俄乌问题上，特朗普重申如果他是美国总统，俄乌将立刻停火。但他没有透露具体有何计划促成停火。哈里斯则抨击如果特朗普是美国总统，“普京现在就该在基辅了”，俄罗斯的下一个目标就是波兰。哈里斯的这番攻击也是专门针对宾夕法尼亚州选民。哈里斯与特朗普的辩论在宾夕法尼亚费城举行，而宾夕法尼亚是美国大选关键摇摆州，该州有约80万波兰裔美国人。在辩论将结束之时，主持人提到了特朗普此前质疑哈里斯少数族裔身份的言论。特朗普曾称哈里斯本来是印度人，突然变成了黑人。主持人问特朗普，评价对手的种族身份是否合适。进行回应时，特朗普没有如共和党人所担忧的发动攻击，而是表示自己“不在乎”，“我不在乎她是什么。”哈里斯则借机抨击了特朗普的白人至上过往，指责他在1970年代曾拒绝让非裔人士租房，谴责特朗普试图用种族问题来分裂美国人。辩论结束后，特朗普竞选团队和哈里斯团队都宣布各自的候选人是辩论的获胜者。共和党人还谴责ABC主持人偏袒哈里斯，只对特朗普的讲话进行事实纠正。美国流行音乐天后泰勒·斯威夫特周二晚在社交媒体发文，宣布支持哈里斯成为美国总统。美国有线电视新闻网（CNN）进行的即时民调显示，63%的受访者认为哈里斯赢得了辩论，认为特朗普胜出的仅为37%。今年6月拜登与特朗普的辩论后，CNN的即时民调显示有三分之二受访者认为特朗普胜出。此次辩论对摇摆州选民影响的调查尚未出炉，哈里斯的目标就是通过辩论中的表现吸引摇摆州中对她尚不熟悉的选民。哈里斯的竞选团队已经宣布寻求在11月的大选投票前再次与特朗普进行辩论。特朗普表示将对提议进行研究，“他们想要第二场辩论是因为他们输了。”