央地政策1+1>2

　　所谓“4·30”新政，即北京市住建委于4月30日发布的《关于优化调整本市住房限购政策的通知》，核心内容即符合条件的购房群体在此前执行的限购政策基础上，被允许在五环外新购买1套商品住房(包括新建商品住房和二手住房)。

　　“4·30”新政落地带给二手房最直观的影响，就是带看量的增加。

　　范军是北京头部房产中介回龙观片区的经纪人，据他介绍，自己所在片区位置刚好处于五环外，以4月30日政策调整为分界线，门店前一个月带看量为110多组，后一个月带看量增加到150多组，增长了近四成。之所以有这么大的增长，范军总结是政策叠加作用开始显效。

　　“5月下半月的‘增量’，要明显高于5月上半月。”范军说，北京限购优化后，央行又发布了“5·17”新政，降首付、降利率，政策的叠加对提升购房者信心起到了至关重要的作用。

　　范军提到的央行“5·17”新政，即在各地坚持一城一策原则，优化自身限购政策纷纷落地后，央行在今年5月17日出台一揽子措施，从首付、利率等方面对房贷政策进行优化。

　　对于范军的两大节点判断，同为经纪人的张华也表示同意。张华服务于丰台区六里桥片区，二手房市场主要由个人卖家和买家组成，交易很大程度上取决于买卖双方的心理因素。随着上海、广州、深圳近日陆续落地执行政策，对预期的转好，让部分“积压”买卖需求快速释放。

　　头部机构签约增三成

　　房产交易存在周期长的特点，尤其是二手房买卖，在涉及“连环单”等复杂情况时，交易周期要更长，从签约到网签，往往动辄3—6个月的时间。然而，得益于一批存量客户的快速释放，北京二手房市场在新政的推动下，于5月成功站上荣枯线几成定局。

　　北京市住建委数据显示，截至5月29日，北京二手房5月网签量为11747套。

　　实际成交要远好于网签；最后两个工作日内，月度网签数据站上1.2万套。这是多位机构分析师对5月北京二手房交易核心数据的一致判断。

　　1.2万套，是北京二手房传统的荣枯线。一般来说，衡量北京二手房成交热度，有三个关键指标：第一个指标是8000套，低于这个数值，说明市场非常冷淡；第二个指标是1.2万套，即荣枯平衡线，表示市场相对平稳，比较温和，适合买卖双方理性交易；第三个指标是1.5万套，被认为是市场呈现上行趋势的门槛线。

　　北京链家研究院分析师冷会独家披露了一组数据：北京“4·30”新政和央行“5·17”新政发布后，市场反应总体较为积极。5月以来带看量和签约量较前期都有比较明显的提升，且五环外区域增长幅度明显高于五环内区域。北京链家带看量较上月同期增长约11%，二手住房签约量增长近32%，其中五环外区域成交量增长近37%，明显高于五环内区域(29%)和全市平均水平。从成交占比上看，5月以来五环外成交占比为45.8%，较4月提升2.4个百分点。

　　中原地产首席分析师张大伟告诉北京商报记者，中原地产研究院统计数据显示，在刚刚过去的两个周末：5月25日—26日北京二手房成交大约1900套，5月18日—19日北京二手房成交超2000套。预计5月全月北京二手房成交量有望达到1.7万套左右，这基本接近了3月小阳春1.8万套的成交量。“但最终从店面成交到实际网签，还需要一段时间消化。”张大伟分析表示。

　　依然为买方市场

　　成交实际转好的另一个数据，就是挂牌量的锐减，也是市场实际转好的一项核心数据。

　　据张大伟透露，截至目前，北京5月二手房挂牌量减少超过8000套。

　　多位头部机构分析师透露，挂牌量的减少，一方面源于实际成交量的增加，另一方面也有部分小业主出现心态转变，下架原本挂牌的房源，择机再售。

　　但多位一线经纪人告诉北京商报记者，目前买方仍然占据绝对的话语权。据朝阳区安贞片区某中介机构负责人罗明明介绍，该片区月内成交的几套房子与挂牌价相比，均有不同程度的“谈降”。

　　罗明明表示，目前市场信心正在逐步恢复。由于购房门槛的降低，部分之前积压的需求开始进入市场。但利好政策并未引发业主大规模提价现象的出现，核心原因是一旦出现涨价，带看量会明显减少。

　　北京商报记者从部分购房者处了解到，目前大部分尚未入市的购房者，普遍持观望态度，或者仅在价格合适时才考虑出手。总体来看，购房者在心理上更倾向于寻找自认为“合适”的房源，即存在捡漏心理。

　　“此前，北京‘认房不认贷’新政发布，叠加降首付、降利率、调整普宅标准等政策执行，都在一定程度上刺激了市场需求。”包括张大伟在内的多位房地产业内人士认为，目前市场局部反弹已经呈现，买卖双方应根据自身实际需求，选择合适的房源与时机。