博时基金 REITs业务营运总监 刘玄

　　6月16日，首批基础设施公募REITs扩募项目上市迎来一周年。随着首批基础设施公募REITs扩募项目的成功落地，我国公募REITs市场正式形成首发与扩募“双轮驱动”的发展新格局。

　　在博时基金 REITs业务营运总监刘玄看来，作为首批扩募项目，公募REITs本身不仅可以增加资金规模，还有望通过资产的多样化及优化配置提高风险调整后的回报率。同时，扩募也有助于增强市场流动性，促进价格的准确发现，提升市场效率，并鼓励金融产品和服务的创新。

　　扩募有利于盘活存量资产、扩大有效投资

　　扩募是落实相关政策要求的具体举措，有助于进一步盘活基金发起人（原始权益人）存量优质资产，增强发展能力、降低负债水平，真正实践以存量带增量、以融资促投资，提高投资效率和投资水平；有利于完善市场化、法治化机制，推动基础设施REITs健康发展；有利于进一步拓宽基础设施项目资金来源，更好盘活存量资产、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出贡献。

　　“借助扩募，REITs基金更能适应市场变化，支持可持续发展项目，提升其在资本市场中的竞争力和吸引力。无论是对公司的业务发展还是对行业的市场建设，均能展现显著的社会影响，起到积极的示范作用——一是扩大基金规模，拓展多元化资产管理布局；二是优化资产组合，提升产业园细分赛道的竞争力；三是落实政策要求，推动基础设施公募REITs健康发展；四是助力市场建设，完善基础设施公募REITs运行机制。”

　　对于当前公募REITs一级市场火热和二级市场震荡，刘玄认为，公募REITs是一种不同于现金、股票、债券的新产品，收益现金流、分红较为稳定，理论上价格波动应相对较小。从实际情况看，我国公募REITs市场处于发展初期，市场关注度较高，相关制度安排还有待市场进一步检验，叠加外部环境等各种因素影响，可能发生局部交易热度较高、限售股解禁影响流动性、底层资产受到超预期因素的影响导致价格波动等情况。

　　“拉长投资周期来看，REITs的二级市场价格会围绕底层资产的经营情况、分红情况、宏观市场等基本面因素而波动，长期看市场价格不会过多偏离实际资产公允价值，二级市场价格会表现为向产品内在价值回归。随着公募REITs市场不断发展壮大、配套制度的不断完善、多空平衡机制的展开、ETF及相关衍生品的发展，上述市场发展的短期因素将有望得到改善。”

　　叠加当前利率下行及资产荒的现状，刘玄认为，投资者应理性看待公募REITs产品与公募基金、股票等其他品种的差异，正确理解公募REITs长期持有、稳定经营基础设施项目的投资逻辑。建议投资者基于理性分析判断，根据未来分红预期，合理评估REITs投资价值，树立理性投资理念。对于广大投资者来说，稳健、适宜长期持有，是公募REITs作为投资产品的“角色定位”。

　　博时蛇口产园REIT扩募资产整体运营稳健

　　首批基础设施公募REITs扩募一年来，项目运营情况如何，取得了哪些实践经验？

　　刘玄介绍，扩募资金的使用均严格按照《招募说明书》所披露的方式用于购入新的基础设施资产，实现了底层资产类型的多元化布局，提升了基金整体收入，有助于基金发起人（原始权益人）进一步盘活存量资产、扩宽资金来源、扩大有效投资，为国家推动“十四五”期间的基础设施高质量发展作出了贡献。

　　扩募一年以来，博时蛇口产园REIT的新购入资产整体运营情况较为稳健，收入完成情况基本符合预期。但由于在资产区域分布的分散性、租户类型分类的多元化、对接运管团队的扩大化等方面出现了新的挑战，基金管理人在不同区域资产的差异化园区定位、不同类型租户的定制化租赁方案、不同运管团队的标准化统一管理等方面积累了更多的运营管理经验，为后续进一步扩充基础设施资产夯实了基础。

　　博时基金在证监会指导下，参与了首批基础设施公募REITs的研究和发行，成功发行了首批公募REITs之一的博时招蛇产园REIT，并成功成为首批获批扩募的公募REITs之一，在较广泛的范围内形成了示范性影响，体现了监管部门和市场对公司运营管理能力的肯定。

　　博时REITs团队在挑选REITs项目时，对于958号文和236号文中涉及的资产类型均有考虑布局。随着公募REITs常态化发行的推进，纳入REITs试点范围的资产种类会越来越丰富，市场参与主体会越来越多元，REITs市场规模也将继续壮大，扩容有望提速，团队也会在监管的指导下，继续支持不同发行主体、多业态、跨区域、跨行业资产的发行上市。

　　未来，博时基金也将秉承“恪尽职守，归位尽责”的基本原则，与原始权益人建立高效的沟通机制，做好项目前期的资产培育工作，同时不断加强自身投资能力和运营管理能力建设，提升价值发现和投资专业化水平，守正创新，加快自身改革，积极打造公募REITs的发行、投资和运营管理能力，打通PreREITs、REITsFOF、REITsETF等前后端产品链条，为投资者提供更专业、更全面的服务。

责任编辑：许艾伦