来源：北京商报

　　“5·17”新政后，全国多数城市首套房贷利率应声而落，普遍降至3.1%—3.5%区间，这股“降息潮”为购房者入市减负，同时也引发了存量房贷用户的期待。近期，关于存量房贷是否下调的讨论声势逐渐壮大，不过，6月6日，北京商报记者从多家银行总行处获悉，“目前未有下调存量房贷的相关举措”，更有银行人士坦言，若下调将对银行息差带来更大的压力。

　　多地房贷利率 持续走低

　　在政策“吹风”下，从一线城市到二三线城市，房贷利率普遍滑落至历史低位。6月6日，北京商报记者调查发现，目前多地首套、二套房贷利率均出现下调。

　　一线城市中，除了北京地区之外，上海市、广州市、深圳市三地房贷利率已下调至低位。

　　作为首个官宣调整的一线城市，根据上海市优化住房信贷政策，调整后，该地区首套住房5年期以上房贷利率下限为3.5%，最低首付款比例调整为不低于20%，未调整前上海市首套房贷利率为3.85%；二套房贷款利率降为3.9%，自贸区临港新片区以及嘉定、青浦、松江、奉贤、宝山、金山6个行政区继续实行差异化政策，房贷利率降为3.7%。

　　广州市房贷新政已开始执行，在取消利率下限的政策背景下，银行实际执行利率表现不一。该地区一国有大行个贷部门人士表示，“已全面下调了房贷利率，首套房贷利率降至3.4%，二套房贷利率降至3.8%”。另一家股份制银行个贷经理透露，“按照最新政策，房贷利率存在一定的调节空间，我行目前首套房贷利率下限为3.35%”。相较国有大行、股份制银行，部分外资银行执行利率更低，广州某楼盘一位房产中介告诉北京商报记者，“部分外资银行首套房贷利率最低可以做到3.33%”。深圳首套房贷利率下限由此前的3.85%降为3.5%；二套房利率下限降为3.9%。

　　吉林省、甘肃省、江西省、福建省、山西省、海南省、陕西省、湖北省、云南省、河北省、浙江省、江苏省、安徽省在内的多个省份纷纷官宣全面取消首套、二套房贷利率下限。北京商报记者从天津地区一家国有大行个贷中心处获悉，目前该地执行首套房贷利率为LPR-50BP，二套房贷利率为LPR-5BP。

　　武汉地区首套房贷款利率从3.55%降至3.25%；二套房贷利率从4.15%降至3.35%；“成都目前首套房贷利率为LPR-60BP，二套房贷利率为LPR-30BP”，该地区一国有大行客户经理介绍称。

　　5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局连发三项重磅政策，其中提到，对于贷款购买商品住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于15%，二套住房商业性个人住房贷款最低首付款比例调整为不低于25%；取消全国层面首套住房和二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限；下调个人住房公积金贷款利率0.25个百分点。

　　房贷新政“三箭齐发”后，各地纷纷响应，降首付、调利率举措遍地开花。传播星球App联合创始人付学军指出，未来房贷政策动态调整的趋势将是逐步市场化。随着房地产市场的逐步恢复，未来房贷利率将更多取决于市场供求关系和政策环境。

　　存量房贷下调呼声再起

　　随着新发房贷利率的下行，随之而来的是新增房贷与存量房贷间的利差也进一步扩大，关于存量房贷利率是否将再次下调的讨论也日益热烈。

　　在深圳工作的赵浚（化名）成了无数存量房贷持有者的一个缩影，2020年秋，他成为了有房一族，他的房贷于2020年10月开启还贷，彼时的利率为4.95%，去年，随着存量房贷利率的首次下调，赵浚抓住机会，将其贷款重定价日设定为贷款日，利率降至4.5%，以当前5年期以上LPR推算，他的房贷利率有望在今年10月进一步降到4.25%。

　　这份“小确幸”虽然为他减轻了些许压力，但当前深圳地区首套房贷利率下限已降至3.5%，这之间的利率差距仍让赵浚难以忽视。

　　中原地产首席分析师张大伟举例，2019年10月—2023年10月，上海首套房利率为LPR+35BP、深圳首套房利率为LPR+30BP，而目前深圳和上海的首套房利率均为LPR-45BP。再加上大部分存量房贷利率的调整日期是每年的1月1日，而今年2月LPR又降低了25BP，这么换算下来2019—2023年购房的业主和目前最新的房贷利率相差100BP左右。

　　以一笔100万元，30年期的房贷为例，若按新购房者3.5%的利率计算，采用等额本息还款方式，每月还款额约为4490.45元，总支付利息约为61.66万元。对于存量房贷持有者，若其房贷利率为4.5%，同等条件下，每月还款额约为5066.85元，总支付利息约为82.41万元。通过对比可见，虽然存量房贷利率随LPR调整有所下降，但与当前新房贷利率相比，依然存在明显差距，这对存量房贷持有者来说意味着更高的利息支出和长期的财务负担。

　　因此，不少存量房贷借款人眼下讨论最多的便是：“存量房贷利率何时能再降？”日前，有市民就调整优化个人住房贷款利率下限咨询“深圳12345热线”。深圳市明确：执行原政策，透露出存量房贷利率保持不变的信号。

　　“对于存量房贷利率下调的呼声是市场机制的正常反应。”正如付学军所言，存量房贷是在过去的市场环境下签订的，而当前市场环境已经发生了变化。尤其是在当前房地产市场逐渐恢复的情况下，下调存量房贷利率，有助于降低购房者的负担，进一步刺激房地产市场的复苏。然而，下调存量房贷利率并非易事。首先，需要考虑到银行的盈利压力，存量房贷已经产生了利息收入，再次下调利率将直接影响银行的净息差。

　　存量房贷利率的调整并非易事，背后涉及银行的盈利考量与市场运作机制。易居研究院研究总监严跃进坦言，银行作为商业机构，其决策出发点在于维护自身利益和风险管理，下调房贷利率意味着银行收益的直接减少，除非有政策引导或市场环境变化促使银行作出调整，否则银行缺乏主动下调利率的动力。此外，考虑到银行已有的利率调整历史，频繁变动可能会对银行的经营稳定性构成挑战。

　　动力与压力

　　作为政策实施的“执行者”，对于银行而言，存量房贷利率的调整如何兼顾好“因城施策”、公平性以及自身利润都是需要考虑的重点问题。

　　根据此前存量首套房贷利率下调措施，降低方式有两种，一种为新发放贷款置换，另一种则是协商变更合同利率。具体利率调整幅度由借贷双方协商确定，但调整后的利率，不能低于原贷款发放时所在城市的首套住房贷款利率政策下限。

　　对于存量房贷利率下调的可能性，北京商报记者采访多家国有大行、股份制银行、地方城商行、农商行总行人士，相关人士均表示，“目前未有下调存量房贷的相关举措”。

　　从银行运营的实践角度，一位城商行内部人士在接受北京商报记者采访时透露，存量房贷利率调整一方面需要监管政策，另一方面，也需要结合实际利率、银行息差等情况决定。目前从房贷政策导向来看，监管是希望通过出台相关政策刺激刚性住房需求，更多倾向于增量房贷，存量房贷此前已调整过，在目前银行息差下行的情况下，存量房贷下调相对较难，若存量房贷利率再度下调，银行则需要依靠其他业务填补这部分利润收入，或减少相关业务的成本。

　　在当前银行息差收窄的背景下，存量房贷利率的进一步下调无疑会压缩银行的利润空间。继去年末首度跌破1.7%关口后，一季度商业银行净息差下滑趋势仍未得到缓解。国家金融监督管理总局数据显示，2024年一季度商业银行净息差为1.54%，较上年末减少0.15个百分点。

　　星图金融研究院副院长薛洪言指出，大型银行房贷占比较高，若再次下调存量房贷利率，将对银行息差稳定性带来更大压力。短期来看，除非再次出现大规模的提前还贷潮，否则单独调降存量房贷利率的可能性不大。

　　招联首席研究员董希淼也持有同样看法，他强调，从近日公布的上市银行一季度年报看，上市银行净息差普遍出现下滑。在这种情况下，银行继续降低存量房贷利率的动力不足、空间不大。不过，从近期金融数据看，居民部门有效融资需求不足是突出问题。下一步，应加快落实并继续采取坚决有力的措施，稳定居民住房消费预期，促进房地产市场尽快回到平稳发展的轨道上来。住房信贷政策方面，应引导银行适当降低存量二套房贷利率。

　　存量房贷利率的调整并非银行单方面可以决定，而是依赖于监管政策的指导和支持，若进行下调，银行需要通过优化资产配置、提高其他业务的盈利能力或降低成本来弥补损失。

　　严跃进认为，若要推动存量房贷利率下调，一种思路是从宏观政策层面入手，如全国性的房贷利率调整，通过对比调整前后的基点差（例如从3.8%降至3.5%，相当于调低约30个基点），让所有贷款者公平享受政策带来的好处。但这需要综合考量经济形势、金融稳定及社会反响等多方面因素，并非简单的操作。另一种更为直接，减轻房贷压力的方式是采取只还利息不还本金的还款模式，理论上这可以将还款压力减半。然而，这需要银行重新评估贷款条款，且可能涉及更复杂的金融产品设计和风险控制。

　　付学军则建议，对于存量房贷利率的调整，银行应该根据市场环境和贷款者的实际情况，灵活调整贷款产品结构和定价策略。对于一些偿债能力较低的贷款者，可以适当延长贷款期限或提供更加优惠的利率条件；而对于偿债能力较强的贷款者，可以采取更加市场化的定价策略。

　　存量房贷是否进一步下调还有待观察，不过为了给购房者“减负”，已有银行在部分地区针对存量房贷客户推出先息后本还贷方式，减轻购房者压力。

　　北京商报记者 宋亦桐 李海颜

责任编辑：张文