广州深圳出台楼市新政，“组合拳”超出市场预期

　　一线城市跟进，楼市将有哪些变化？

　　5月28日，广州重磅官宣一揽子楼市新政，涵盖进一步优化住房限购政策、住房信贷政策、住房套数认定等，力度超出市场预期，堪称“一线城市最宽松”。同日晚，深圳市住建局发布消息，下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。

　　“三套房”贷款政策放开

　　广州非户籍家庭在限购区买房社保年限缩短至6个月，系一线城市最宽松

　　《关于进一步促进我市房地产市场平稳健康发展的通知》(下称《通知》)发布、广东市场利率定价自律机制对广州市差别化住房信贷政策作出调整，涉及非户籍居民购房、公积金提取等，进一步降低购房门槛。

　　“广州新政大大超出市场预期。对于短期提振市场能起到作用，预计即将到来的6月，市场表现会不错。”广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，一方面提出三套房可以申请贷款，超出国家过去差别化住房信贷政策对于“三套以上不能贷款”的限制；另一方面，多项政策激活非户籍人口购房，“社保从2年降至6个月，在一线城市是最低的”。另外，首套房的认定标准也有所松动。

　　本次房贷新政明确，购买符合条件的第三套房也可申请贷款。业内人士表示，这是在原有“在广州有2套房及2套以上，暂停发放贷款”政策上做出的调整。“这是一线城市首次放开二套及以上住房贷款。”李宇嘉表示，是否给第三套房贷款由银行自主判断，银行作为商业机构必然会基于市场分析制定差异化的首付和利率政策，以确保其资金安全。

　　从《通知》看，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙等区购买住房的，非本市户籍居民家庭能提供购房之日起前6个月在本市连续缴纳个人所得税缴纳证明或社会保险证明的，享受户籍居民家庭购房待遇。

　　去年9月，广州发布通知，将番禺、花都、黄埔、白云(江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、从化、增城列为不限购，越秀、海珠、荔湾、天河、白云(不含江高镇、太和镇、人和镇、钟落潭镇)、南沙列为限购区，并且，非户籍居民交满2年个税或社保后可在限购区购房。而新一轮政策提出后，意味着非广州户籍的居民，只要有在广州缴满6个月的纳税证明或社保，即可在限购区内购买1套住房。

　　“扶持非户籍家庭、单身人士、非户籍人才购房，是近期一线城市政策集中的方向，这也是‘抢人大战’的一种表现。”中泰证券首席策略分析师徐驰表示。

　　同时，记者关注到，广州也放宽了公积金提取条件。《通知》明确，只要连续6个月以上足额缴纳住房公积金，即可提取公积金支付购买首套新建商品住房首付款。“商品房销售下行，但职工正常缴纳公积金，公积金池子的水位攀升，远离85%的警戒线，为加大提取力度提供了空间，这样也有利于降低贷款买房的成本。”李宇嘉表示。

　　新政还提出，居民家庭在购房所在区内无住房且符合购房条件的，新购住房贷款可按首套住房认定；在购房所在区内符合“租一买一”“卖一买一”条件的，新购住房申请住房贷款政策可按核减后名下住房套数认定。对此，广州市社科院经济研究所所长欧江波表示，该项政策的力度非常大，意味着广州将不再以“市”为单位，按照行政区划定住房套数。如购房人在天河已有一处住房，则购房人在全市其他10个区任一区购买住房，均按首套住房首付、贷款利率来算。

　　减轻购房者经济压力

　　广州、深圳首套房首付分别调整为最低15%、20%

　　“房贷政策也是顶格落地，政策组合很给力！”一名房产从业者向记者表示。

　　28日，广州房贷新政出台，明确首套房贷首付最低可至15%、二套房贷首付最低25%，取消利率下限；同时，购买符合条件的第三套房也可申请贷款。

　　中国人民银行广东省分行有关负责人表示，广州市是率先实现房贷利率市场化的一线城市。取消商业性个人住房贷款利率下限，有助于进一步推动降低居民购房成本，精准有效支持刚性和改善性住房需求；下调最低首付比例，有利于降低居民家庭购房门槛，进一步释放有效购房需求，将对稳消费和扩内需产生积极的影响。

　　记者了解到，在本次房贷新政推出前，广州原有房贷首付政策为首套房不低于30%、二套房不低于40%。

　　而按照房贷新政，购买首套房首付最低可至15%。记者算了一笔账，在广州购买首套房、总价300万元的商品房，新政推出前首付最少须90万元，新政后首付可低至45万元，减少45万元。

　　利率方面，原有利率政策为首套房利率下限LPR-10BP、二套房利率下限LPR+30BP。新政明确取消利率下限，这意味着购房者支付的利息支出将减少。

　　记者从多家银行独家获悉，广州各主要银行已就近期的房贷利率达成共识，将按照首套房利率3.4%、二套房利率3.8%为客户办理按揭贷款业务。

　　记者算了一笔账，若贷款300万元，按等额本息、贷款30年计算，新政执行前可享受的最低贷款利率为LPR-10BP即3.85%、月供为14064.25元；新政执行后，若按目前广东市场中较低房贷利率3.4%计算，月供为13304.44元，每月可少还759.81元。

　　不过，政策明确“银行业金融机构结合本机构经营状况、客户风险状况等因素，按照市场化、法治化原则合理确定每笔贷款的具体首付比例和利率水平”，未来买房时的利率还需银行与客户协商确定。

　　同日晚，深圳市住建局发布消息下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限：首套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的30%调整为20%，二套住房个人住房贷款最低首付款比例由原来的40%调整为30%。首套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR-10BP调整为LPR-45BP，二套住房商业性个人住房贷款利率下限由原来的LPR+30BP调整为LPR-5BP。

　　李宇嘉分析，深圳此次出台的调控政策在首套房和二套房首付比例和利率最低下限上，与上海完全一致。彰显了在房地产调控政策上的城市能级，上海和深圳是一致的。上海出台调控政策后，相当于为深圳打了个样板。他认为，在降房价、降成本、释放需求、降低门槛综合作用下，市场预期会得到提振，未来一段时间，深圳商品房销售会得到提升。

　　释放稳楼市积极信号

　　一线城市楼市新政接连出台，预计将有更多城市陆续跟进

　　从上海到广州再到深圳，近期一线城市楼市新政接连出台，释放了积极的政策信号。

　　分析认为，放松限购有利于释放增量购房资格；下调首付比例、下调或取消房贷利率下限，有助于压降购房成本和门槛；上海、广州、深圳等地新政出台，有望释放置业购买力，显著提振购房需求。

　　5月17日，《中国人民银行关于调整商业性个人住房贷款利率政策的通知》《中国人民银行关于下调个人住房公积金贷款利率的通知》《中国人民银行 国家金融监督管理总局关于调整个人住房贷款最低首付款比例政策的通知》等重磅政策发布，打出“取消房贷利率下限”“下调公积金贷款利率”“下调首付比例”的系列“组合拳”，剑指维护房地产市场平稳健康发展。

　　“此番政策优化了首套住房贷款的认定标准，并通过降低首付款比例和调整房贷利率下限、调整公积金贷款额度等新政减轻购房者的经济压力，尤其是对于首套房和改善性住房的购买者而言，有助于鼓励居民购房，为房地产市场注入新的活力，也有助于拉动银行住房按揭贷款的增长。”中信证券首席经济学家明明认为。

　　值得一提的是，5月17日至今，已有广东、上海、广西、河北、山西、海南、云南、重庆多地迅速响应下调首付比例，多个核心城市下调或取消房贷利率下限。分析认为，预计后续将有更多城市将陆续跟进放松，房地产基本面复苏的预期有望逐步兑现。

　　与此同时，多地推出了提振举措，如重庆发布实施多子女家庭购房补贴等六大举措、成都放宽落户条件、深圳推出二手房跨行“带押过户”资金免费监管、杭州临安区拟收购商品房作保障房、佛山推出“以旧换新”活动等。

　　国金证券地产分析师杜昊旻认为，近期一系列政策充分体现了中央支持房地产市场企稳的决心及力度，同时后续政策及重磅定调仍然可期，有望持续改善市场对于地产的预期，全方面提振信心。开源证券分析师齐东预计，未来房地产政策将延续宽松基调，购房需求仍有释放空间。超大特大城市正积极稳步推进城中村改造，更多逆周期调节举措有望加快落地。

　　对于后续政策，李宇嘉注意到，上海、广州和深圳均没有出台 在税费方面的政策，“后续还应配合降低或减免契税、个税、增值税等。同时，比如此前部署的国企下场收房现在还未落地，建议尽快落地加速库存去化、稳定价格预期、给市场信心”。

　　李宇嘉还建议，下一步继续从住房保障的角度入手，推动供给侧结构性改革，将刚需和中低收入人群需求主要转向保障性住房和二手住房，新房市场逐渐转向改善性需求。

　　统筹：陈颖 冯善书