www.26uuu.con六時になると我々は三人で本館の食堂に行って夕食を食べた。僕と直子は魚のフライと野菜サラダと煮物とごはんと味噌汁を食べcレイコさんはマカロニサラダとコーヒーだけしか取らなかった。そしてあとはまた煙草を吸った。　　<a target='_blank' href='/' >中新网</a>1月29日电 据中国国家铁路集团有限公司网站消息，2022年，全国铁路完成固定资产投资7109亿元，投产新线4100公里，其中高铁2082公里，圆满完成了年度铁路建设任务。截至2022年底，全国铁路营业里程达到15.5万公里，其中高铁4.2万公里。lFPzjH-EpJg02Jo1RmC8-公募REITs对不动产运营有哪些影响？

　　■ 王丽新

　　公募REITs队伍不断壮大。有关统计数据显示，截至5月28日，中国内地基础设施公募REITs市场已成功上市36只产品，其中不动产权类产品21只，收费收益权产品15只，市场整体发行规模突破千亿元大关，达到1184亿元。

　　那么，公募REITs对未来不动产运营将产生哪些影响？

　　第一，盘活存量房资产，优化住房租赁企业融资模式。当前，“消化存量房产和优化增量住房”已成各地出台房地产政策的主流方向之一，部分城市已跑通“国企收储未售新房”模式，核心是“以购代建”，将存量房产转化为保障性租赁住房（以下简称“保租房”）。那么，收购方或者住房租赁企业如何运营保租房？怎样实现“投融管退”？

　　这里面，公募REITs将大有可为：其一，稳定的现金流和回报率是REITs的价值主张，其估值逻辑和住房租赁的商业逻辑更为匹配，因此与住房租赁企业直接IPO相比，资产REITs更灵活，也更合适；其二，凭借稳定较高的出租率和现金流分派率，自2021年7月份保租房被纳入基础设施公募REITs试点范围以来，目前已上市的5只保租房REITs平均涨幅较高，已得到投资者认可和青睐，使扩募更具备可行性；其三，保租房市场需求量大，后期有望迎来各类主体参与保租房REITs底层资产的运营，试点范围也可能会扩容至房地产长租公寓等领域，规模增长可期。

　　对开发商而言，持有购物中心、写字楼等经营性不动产，需要沉淀大量资金，流动性差，运营模式重，经营性业务的EBITDA率和 NOI收益率难以平衡。因此，REITs对于不动产经营业务的重要性，类似于按揭贷款之于住宅开发的重要性。一旦通过出售、分散和打包设立REITs在公开市场出售等方式实现退出，跑通REITs赛道，开发商旗下沉睡的资产会转变为源源不断的现金流，其经营模式也将从重资产运营转变为轻资产服务，同时可带动权益投资，优化房企资产负债结构。

　　第三，底层资产日趋多元化，为资本市场提供更多收益稳健的中长期投资标的。自基础设施公募REITs试点正式启动以来，资产类型由原先的七大类扩展至现在的八大类，现有类型涵盖了产业园区、仓储物流、工业厂房、保租房、清洁能源、高速公路和生态环保，以及新增的消费基础设施，而消费基础设施类别中又包括百货商场、购物中心等多种资产类型。底层资产物业类型日趋多元化，为资本市场提供了更多收益稳健的中长期投资标的，会不断吸引以中长期资金为主的社会资本积极参与。

　　当然，与国外成熟市场相比，当前我国公募REITs市场尚处于起步阶段，但商业不动产领域却已迈出关键一步。若写字楼、酒店、数据中心等成为REITs底层资产，也会对构建房地产新发展模式产生重要作用。

　　展望未来，随着REITs市场建设稳步推进，公募REITs逐步进入常态化发行阶段，不动产运营或将迎来资管时代，为投资者提供更丰富的投资选择和长期投资价值，为中国经济的持续增长注入新的活力。

责任编辑：郝欣煜