香港楼市再次进入“零辣招”时代。

　　2月28日，香港特区政府财政司司长陈茂波发表2024至2025财政年度特区政府《财政预算案》。

　　陈茂波表示，2023年，香港住宅物业市场方面，在息口上升及外围环境充满不确定性的情况下，市场气氛自去年中起十分审慎。楼价全年下跌7%，交投量缩减5%至约4.3万宗的低水平。非住宅物业市场大致如此。

　　上调住宅物业按揭成数和物业发展项目融资比率上限

　　香港政府去年10月25日宣布调整住宅物业需求管理措施，有关调整包括额外印花税的适用年期由三年缩短至两年，买家印花税和新住宅印花税的税率减半，以及为外来人才置业印花税实施“先免后征”安排。当中，“先免后征”安排深受欢迎，已有超过500多宗申请获批，证明香港对外来人才的吸引力。

　　“金管局在去年7月修订了物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施。考虑到外围及本地经济情况，我们认为在继续维持银行体系稳定的前提下，现时有空间进一步修订相关措施，并适当调整其他与物业贷款相关的监管政策。”陈茂波说。

　　当日，香港金融管理局向银行发出指引，修订适用于物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施及其他相关监管要求。

　　香港金融管理局表示，房地产价格近期持续调整，官方住宅楼价在2023年全年下跌7%，并于2024年1月进一步下跌1.6%，较2021年高位累计调整超过两成。住宅物业成交徘徊于低水平，2023年每月平均成交3584宗，按年减少4.5%。非住宅物业市场的情况相近，写字楼平均价格于2023年下跌约7%，市场数据显示甲级写字楼空置率上升至去年底约16%。此外，外围及本地经济前景仍然面对颇多不明朗因素。

　　经仔细分析后，金管局认为在继续维持银行体系稳定及确保按揭业务风险得到妥善管理的前提下，有空间修订物业按揭贷款的逆周期宏观审慎监管措施，并适当调整其他房地产贷款相关的监管要求：

　　第一：价值3000万港元或以下的自用住宅物业的按揭成数上限调整至七成；价值3500万港元或以上的自用住宅物业的按揭成数上限调整至六成。为了避免适用按揭成数出现骤降情况，价值3000万至3500万港元之间的物业的按揭比率会以渐进形 式递减。此外，非自用住宅物业的按揭成数上限由五成调升至六成。

　　第二：非住宅物业(包括写字楼、商铺及工厦等)的按揭成数上限由六成提升至七成。

　　第三：以“资产水平”为审批基础的物业按揭贷款的按揭成数上限由五成提升至六成。此项修订适用于住宅和非住宅物业。

　　第四：美国联邦储备局近期表示，美国加息周期可能步入尾声，未来一段时间本港按揭息率进一步上升的机会较低。有见及此，金管局认为适宜暂停实施物业按揭贷款假设利率上升200基点的压力测试要求。

　　第五：2017年6月，金管局收紧物业发展项目融资比率。鉴于目前房地产市场的情况，金管局认为适宜将相关比率上限恢复至2017年以前的水平。换言之，整体物业发展项目的最高融资比率由物业完成后预期价值的五成调升至六成，当中地价成本融资比率上限由四成调升至五成，建筑成本融资比率上限由八成调升至100%。此外，就银行向提供高成数按揭地产发展商的风险敞口，相关的额外资本要求同时取消。

　　宽减首季的住宅物业差饷，每户最高1000港元

　　陈茂波提到，为进一步提高市场竞争力，房地产投资信托基金(REIT)单位转让和期权庄家进行证券经销业务，将获豁免缴付印花税，预计政府每年收入减少约10亿港元。

　　此外，香港政府考虑到部分行业和市民仍面对经济压力，以及政府今年的财政状况，宽减2024／2025年度首季的住宅物业差饷，以每户1000港元为上限。估计涉及308万个住宅物业，政府收入将减少26亿港元。宽减2024／2025年度首季的非住宅物业差饷，以每户1000港元为上限。估计涉及43万个非住宅物业，政府收入将减少3.7亿港元。

　　计划卖出8幅住宅用地

　　香港2024/2025年度卖地计划(共8幅住宅用地)、铁路物业发展、私人发展和重建及市区重建局项目的潜在土地供应可兴建约15000个单位；2幅商业用地及1幅工业用地提供约12万平方米商业楼面面积和54万平方米工业楼面面积。香港政府将考虑市况以决定推售土地的数量、种类和速度。未来5年准备好可兴建不少于80000个私营房屋单位土地。

　　陈茂波表示，已觅得足够土地兴建约30.8万个单位的公营房屋。香港政府将延长“现金津贴试行计划”1年至2025年6月。2024年起计5年内，每年平均落成量超过19000个私营房屋。未来3至4年一手私人住宅单位潜在供应量约有10.9万个。

　　此前的2月23日，香港房屋委员会发布放宽居屋第二市场计划下资助出售单位的按揭安排。香港将于3月1日起实施延长在居屋第二市场计划(第二市场计划)出售的资助出售单位的最长按揭保证期及还款期，安排将适用于所有在推行日期当日或之后用作购买在第二市场计划出售的居者有其屋计划(居屋)／绿表置居计划(绿置居)／租者置其屋计划(租置计划)单位而提取的新按揭贷款。

　　香港房屋委员会表示，一如2023年施政报告所宣布，房委会资助房屋小组委员会较早前于2023年11月17日通过放宽资助出售单位的按揭安排，延长房委会就资助出售单位买家所提供的按揭保证契据下的最长按揭保证期及按揭还款期，以便买家向参与提供该等单位按揭贷款的银行和认可财务机构(参与财务机构)取得按揭贷款。与此同时，在第二市场计划出售的居屋／绿置居／租置计划单位的按揭还款期由最长25年延长至最长30年。