来源：中国经营报

　　本报记者 黄永旭 西安报道

　　房地产行业公摊制度之争绵延多年，未有定论。近日，湖南湘潭房地产政策中，“套内面积”计价方式，再一次引发关于公摊面积的热烈讨论。

　　《中国经营报》记者了解到，公摊面积作为购房过程中的一个重要因素，常常成为购房纠纷的焦点。从众多消费者维权案例可以看出，由于公摊面积的定义和计算方式并不透明，致使购房者难以判断房产真实价值，从而遭受了权益损害。因此，按套内面积计价方式的出现，才引起了“取消公摊”的猜想与讨论。

　　关于公摊面积的讨论再度冲上热搜，“取消公摊面积”的呼声也日益高涨。那么，取消公摊面积的时机真的到了吗？

　　“只是计价方式不同”

　　我国现行的《商品房销售管理办法》中规定，商品房销售可以按套（单元）计价，也可以按套内建筑面积或者建筑面积计价。

　　随着房地产市场的不断变化，购房者对房屋价值的认知与需求更加明确，按套内面积计价这一更为透明的方式，开始逐步进入大众视野。

　　9月5日，湖南省湘潭市发布《湘潭市促进房地产市场高质量发展的若干措施》，明确要优化住房销售方式，房地产开发企业可实行按住房套内面积（不含公摊面积）计价宣传销售。

　　记者发现，湘潭市并不是第一个探索按套内面积计价方式的城市，早在5个月前，广东省肇庆市发布通知，从5月1日起，全市实行按套内面积计价宣传销售方式，成为全国第一个全面实行按套内面积计价的城市。

　　“因为公摊面积确实是存在的，按套内面积计价只是改变了房屋价格的计算方式，并不会影响同一套住房的总价。反而调整后，房屋单价提高了，购房人又会产生另一种质疑，认为房价提高了，更买不起了。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，实行按套内面积计价的做法，初衷是好的，但未必起到应有的作用。

　　记者从多位房地产从业人员处了解到，长期以来，房地产交易流程中，一般是以房屋建筑面积为计价方式，其中就包含了公摊面积。体现在房屋产权证上面就是房屋建筑面积，包含了套内建筑面积和公摊面积。“在商品房宣传销售过程中，这种计价方式的确会存在公摊面积不透明的情况，购房者关于公摊面积、套内面积存在信息差，导致很多公摊面积占比高的项目购房者认为自己被坑，从而产生很多纠纷。”

　　西安房地产行业资深分析师朱郁表示，按套内面积计价政策的相继出台，反映当前购房者对市场透明度的需求。因消费者对购房透明度的需求更加迫切，对传统按总建筑面积计价方式感到不友好、不合理，这当中包含了公摊面积，导致实际面积与支付费用不对等的情况，需要更为透明的“保障”。所以，按套内面积计价的政策，可以降低购房者的顾虑，有利于购房者对房屋价值的判断。

　　“相较于按建筑面积计价，按套内面积计价方式对购房者来说，能够更直观地了解实际购买的居住空间大小，减少了因信息不对称所引发的纠纷。”中国企业资本联盟中国区首席经济学家柏文喜认为。

　　“公摊问题复杂而多维”

　　如今房地产发展现状下，实行按套内面积计价取代传统的计价方式，逐渐演变成一种趋势。在促成这种趋势和变化的过程中，“公摊面积”可谓功不可没，是其中绕不开的重要因素。

　　多年来，购房者普遍反映公摊面积不透明、不公平，增加了购房成本，降低了实际居住体验。因此，公摊面积引发的纠纷不绝于耳，社会各界对于“取消公摊面积”的呼声也不曾中断。

　　成都一位购房者秦风（化名）告诉记者：“买房的时候不太懂，当时宣传是建筑面积120平方米，对我们小两口来说，是挺大的了。但是，收房之后，实际使用面积不到70平方米，公摊系数超过了40%，感觉上当受骗了。后来，总算知道了房屋总建筑面积、套内建筑面积、套内使用面积、公摊面积这些概念，只能说公摊面积这里水太深了。”

　　公摊面积制度在我国存在已久。2001年施行的《商品房销售管理办法》中明确，商品房建筑面积由套内建筑面积和公用建筑面积共同组成。因此，公摊面积是指由整栋建筑的产权人共同分摊所有的整栋建筑公用部分的建筑面积。

　　通俗地说，大家普遍认为，公摊面积指的是建筑物中所有业主共同使用的区域面积，包括但不限于电梯井、楼梯间、公共走廊、物业管理用房等。

　　柏文喜表示：“实际上，公摊面积是一个计算出来的概念，在购房过程中，购房者看不见、摸不到的概念。而且，公摊面积的计算方式复杂，标准也不统一，购房者往往难以弄明白，但很多购房者因此而花了许多‘冤枉钱’。”因此，随着房价的上涨，即使是小比例的公摊面积，也意味着较大的经济负担。

　　“但是，公摊面积是客观存在的，如入户大堂、电梯井等，这些空间对于住宅功能是必要的。因此，是否应该取消公摊面积，需要综合考虑多方面因素，短期内全面取消公摊面积可能面临挑战，但长期来看，随着市场的发展和制度的完善，这一模式有可能逐渐被改革或替代。”柏文喜说。

　　朱郁则表示：“关于公摊面积制度的去留是一个复杂而多维的问题，涉及购房者权益、房地产市场规范、开发商利益等多个方面。关于是否应该取消公摊面积制度，仍需要综合考量。”

　　朱郁认为，目前的公摊面积制度有其优势、合理性。公摊面积制度通过按比例分摊公共区域的维护费用，可以避免某些业主过度使用公共设施而导致的资源不均，能够确保公共资源的合理分配与使用。且公摊面积的存在有助于提升建筑的整体品质和居住体验，因为公共区域的良好维护直接影响到居住的生活质量。

　　“同时，公摊面积制度也存在一定程度的弊端，比如计算方式不透明。公摊面积的计算缺乏统一标准，不同开发商对公摊面积的计算方法可能存在差异，导致购房者在不知情的情况下支付了额外的费用。而且，公摊问题难以监管，具体标准和细则不明确，给了开发商很大的操作空间，容易出现‘乱公摊’和‘只公摊成本，不公摊收益’的问题。某种程度上来说，增加了购房者负担。”朱郁说。

　　“得房率才是硬指标”

　　湘潭市公布实行按套内面积计价之后，引发了广泛的关注和讨论。在热情高涨的讨论中，除了“取消公摊面积”的声音之外，“提高得房率”也成为新晋焦点。

　　面对房地产市场供求关系发生重大变化的新形势，去年中央作出了重要的战略部署，其中之一就是构建房地产发展新模式。而且，住建部部长倪虹也在多次会议中强调，要“下力气建设好房子”，优化增量住房。

　　因此，根据政策导向，多地将优化增量住房作为发力点，而提高得房率也顺理成章成为各界共识。深圳、佛山等多个城市相继出台政策，鼓励建设高品质住宅，开发高得房率产品。在市场方面，越来越多的新房项目开始将得房率当成营销卖点，一些得房率较高的项目也跃升为购房者关注重点。

　　西安某房企高管何靖（化名）坦言：“眼下的房地产市场，只有高得房率才能吸引客户，这个已经是硬指标了。业内有句玩笑话说，现在进入第四代住宅时期，谁家产品得房率低于90%都不好意思出来卖房。”

　　何靖表示：“简单来讲，第四代住宅就是拥有‘错层式’的挑高露台的大平层产品。目前，西安第四代住宅项目主要分布于高新区、港务区、曲江新区及航天板块，项目得房率大部分都超过了90%，甚至有产品得房率达到近110%。”

　　“这一类产品共同的特点就是，面积大、得房率高、总价高。之所以能做到超高得房率，其原因在于两方面：最主要的是赠送面积，基本上这类产品结构内阳台面积都是半赠送，而‘错层式’挑高露台面积都是全赠送；其次就是在保证品质和居住体验的情况下，尽量缩减公摊面积。”

　　以西安保利某项目为例，该项目建筑面积188平方米型产品，赠送其南向及侧向外挂露台和奇偶层错层面积。阳台、飘窗赠送面积19.5 平方米，露台赠送面积30.9平方米，总共赠送面积为50.4平方米，赠送率约为27%，得房率为106%

　　朱郁表示，长远来看，公摊面积制度或逐步向更加合理、透明的方向演变。随着越来越多城市和项目优化住宅产品，提高得房率的趋势也更加明显。

责任编辑：李桐

蔡孟琬（记者 林莽）09月21日,#endText .video-list .overlay{text-align: left; padding: 0px 6px; background-color: #313131; font-size: 12px; width: 120px; position: absolute; bottom: 0px; left: 0px; height: 26px; line-height: 26px; overflow: hidden;color: #fff; }

蔡孟琬（记者 黄泓隆）09月21日,�

上海一渣男败光自己和妻子家所有财产，还让他们背上贷款，而自己却把得来的460万挥霍享乐。骗光家里的钱，他又去外面四处行骗，被抓后，他还希望父母给自己托底……把租来的车转手抵押2023年10月，某新能源车公司报案称，四个月前一个叫程阳的客户在他们租赁平台前后租了4辆车，一开始一切正常，但到了第四个月，四辆车的租金却同时出现了违约。车企的后台定位显示，车子已经一个多月没有挪动了。租赁公司的工作人员赶到停车位置却发现，这里是一个小额贷款公司的停车库，四辆车居然都被程阳抵押了。核实了基本情况后，民警判断程阳存在诈骗嫌疑，最终警方在闵行区的一套出租房里找到了失踪多日的程阳。上海男子败光自己和妻子家所有财产据程阳说，他租车是为了开租赁公司，他也确实注册过营业执照。但据警方查实，他的这个公司几乎没有开展过所谓的汽车租赁业务。躲债前，程阳曾向父母借钱，但却遭到了拒绝。程阳曾向父母借钱，遭到了拒绝随着真相的揭开，民警了解到，抵押车辆所欠下的这40万元不过是程阳众多债务中的冰山一角。在他消失前，几乎败光了自己和妻子两家人所有的家产。来看看他都给家人挖了哪些坑。卖掉岳父母的房子4年前，程阳提议卖掉岳父母的房子，所得180万房款，再贷些款置换一套郊区的三房。程阳提议卖掉岳父母的房子但搬入新房后不久，尹莉的父亲患病，为了方便照顾，老夫妻就在女儿家附近租了一套房子，这套房子却成了程阳欺骗自己父母的“道具”。抵押掉自己父母的房子程阳告诉父母，说想要贷款把岳父母租的这套房子也买下来。程阳还欺骗自己父母于是，父亲就把自己的房子抵押了160万给程阳买房。第三步拿妻子钱养三个女人离婚后卖掉刚置换的三房房款全自己拿进程阳从小到大都和父母生活在一起，工作结婚父母都帮他安排得十分妥帖，但离开父母身边的程阳似乎成了脱缰的野马，他开始找各种理由夜不归宿，直至被尹莉发现他出轨。程阳被妻子发现出轨程阳还责怪妻子查自己，扬言“男人多多少少都有点其他事情”。程阳在外养着三个女人三番四次被发现出轨，不堪忍受的尹莉提出了离婚，再三纠缠之下，他们最终决定离婚，但这一步居然也是程阳挖下的坑。卖房子的钱尹莉一分都没有拿到最终，卖掉奉贤这套房子的钱尹莉一分都没有拿到，程阳以投资创业为由，把钱全部拿走了。第四步抵押掉妻子的自驾车又让父母帮忙贷款打完固定资产的主意，程阳又把妻子的车子也抵押了，家人的财产几乎被他消耗殆尽。程阳又注册了一家“皮包公司”，将租赁方的车子挂靠到自己公司名下，将车辆抵押套现40万元。再以所谓的创业为由，他又让父母帮忙贷款80万元，再加上房产的抵押贷款，老两口共背负了240万元巨额债务，每个月的退休金几乎全部去填儿子捅下的篓子，只剩不到1000元度日。程阳妻子背上了40万网贷，和父母过上了居无定所的日子。花钱如流水高薪聘请生活秘书、私人导游调查发现，程阳花钱如流水，不仅有网络赌球输掉近百万元，还有各种高消费，包括旅游聘请私人导游、给不同的异性转账，甚至还发广告招聘月薪2到5万的“生活秘书”。面对这样的结局，程阳还希望父母最后帮自己一把。图为视频画面截图最终，罪犯程阳因诈骗罪被浦东新区人民法院判处有期徒刑三年8个月。（来源：潇湘晨报）