作者：马一凡

　　过去，投资几套房子、躺平成为“包租婆”，是不少都市打工人的梦想。然而现在不少一线城市的房东却开始面临房子空关、房租直降千元的窘境。

　　“照这个行情，估计一年房租收入要少掉两万多。”近日，上海一名房东对记者说道。机构“二房东”的日子也不再好过，迫于企业生存压力，有大型住房租赁公司去年年底经历了大规模 裁员以及与房东重新谈判签约。

　　房租直降千元仍找不到租客

　　40多岁的左文在上海打拼已有近20年，近五年来他买下了两套房，一套120多平方米用于自住，还有一套是面积约50平方米的老公房，用于出租。

　　就这样，左文当上了“房东”，他那套老公房距离陆家嘴核心区仅约两公里，一室户，以往月租能达到6500元，一年可以收租78000元。

　　“我这套房子因为位置优越，过去是不愁出租的，几乎从不空置，现在情况不一样了。”近日，左文告诉记者，去年四季度原来的租客搬走了，他就将房子挂牌出租，没想到一个月都无人问津。之后他把月租金降了500元，还是租不出去，现在挂牌租金已经降到了5500元/月。

　　“就算这个月能把房子租出去，相比之前租金的减少，再加上空置期，我一年大概少掉两万多的收入。”左文说道。

　　左文的情况不是个例，从去年下半年开始，很多上海房东都感觉到房子不好租出去了。

　　服务于老静安片区的一名中介经纪人告诉记者，他手头有一套两室户的老房子，以前8500元/月的价格，上线后就能迅速租出去，去年年底租客未到合约期满就提前搬走，房子就开始空关，目前一个多月了，租金一降再降，房东是个上海爷叔，他表示6500元/月也行，但还没有寻到合适的租客。

　　王雪薇是一个外企白领，在上海已经租了很多年房子，她感觉从2022年下半年开始，房租就有下行趋势了，那时候她就搬过一次家，房租没变，居住条件却变好了。2023年下半年，王雪薇又搬家一次，同样地段、质量差不多的房子，租金少了500元/月，一年能节省6000元。

　　租房市场中的个体感受能否反映真实的市场温度？从数据面来看，全国租房价格出现一波普跌，北上广深四个一线城市原本行情最为坚挺，这一轮却出现领跌。

　　根据1月8日中指研究院发布的报告，2023年全国重点50城住宅平均租金累计下跌0.3%，春节后及毕业季租金曾出现季节性上涨，但第四季度再次转弱。

　　由纬房研究院、贝壳研究院等机构合作的住房大数据监测系统显示，截至2023年第三季度末，重点40城住房租金指数为100.06，相对于二季度末下降0.99%，与2022年三季度末相比，住房租金水平下跌了0.66%。其中，一线城市住房租金表现不及预期，呈普遍下跌态势，上海三季度末住房租金环比下跌2.1%，同比下跌2.9%；北京和广州三季度住房租金环比跌幅分别达到1.28%和1.32%，与2022年三季度末相比，两城住房租金虽略有下降，但基本持平；深圳三季度住房租金也环比下降，跌幅为0.93%。

　　租金的下跌反映出租房市场需求不足，一些机构“二房东”的日子也不好过了。

　　近日，一家大型住房租赁服务企业的内部人士对记者表示，该公司在去年年底进行了一波大裁员。这家公司的商业模式是吸纳普通房东手中房源，统一装修或修缮后放入互联网线上平台出租，即典型的机构二房东模式，到2023年下半年，整体空关率已达到近三四年来最高。

　　“除了裁员，公司的管家还在跟个人房东进行重新谈判，要求个人房东体谅公司目前经营困难，增加空置宽限期，或者同意降低过去合同中已签订好的租金。”上述人士称。

　　多重原因导致房租普跌

　　上海中原地产资深分析师卢文曦表示，从中原地产监测的租金指数来看，2023年第四季度的住房租金下跌幅度确实超过了往年同期。

　　“原本每年的第四季度房租指数都会下滑，是正常现象，因为四季度本身就是租房淡季，不过，2023年确实下降得更多一些。”他表示，造成一线城市房租下行的原因是多方面的。

　　他认为，根本原因还是人口流动导致的租房需求不足，此外，租金与房价有一定关系，随着房价下跌，租金自然也跌了。

　　从数据面来看，住房租金的下跌与房价下跌确实是同频的。根据国家统计局数据，2023年11月，70个大中城市房价总体延续降势，其中一线城市新房价格环比下降0.3%；二手房价格环比下降1.4%，北京、上海、广州和深圳环比分别下降1.4%、1.5%、1.0%和1.5%。

　　有分析人士认为，在高挂牌量的背景下，二手房较为难卖，因而有不少房东暂时选择“售转租”，导致更多房源进入租赁市场，拉低了价格。

　　此外，卢文曦认为，大量保租房的集中入市，使得住房租赁市场的格局已彻底转变。

　　以上海为例，从2017年开始上海出让租赁住房用地，到目前为止，已累计出让222幅，总建筑面积近1900万平方米，可提供超过25万套租赁住房，其中大部分为保障性租赁住房。

　　这些保租房项目位置好、面貌新、价格公道，相比个人或者二房东手中的房源，更受租房者青睐。

　　根据上海市房管局发布的统计数据，上海保租房项目分布在16个行政区及临港新片区，其中，中心城区约占61%、外环外约占39%，新建类项目位于中心城区的占比为42%、外环外占比58%。保租房规划选址在轨交站点周边供地的接近半数，八成地块辐射覆盖各类高校及科研院所、科创园区、产业集聚区、商业商务集聚区等租住需求集中区域。在房型设计方面，这些保租房项目聚焦小户型，有一室户、一室一厅、二室户、二室一厅等多种户型，能满足新市民、青年人在创业发展、生活改善不同时期对居住空间的需求。

　　“今年上海的保租房、人才房集中入市，明显吸纳了不少需求，租个人房东房子的租客就少了很多。”卢文曦表示。

　　一家大型住房租赁企业的人士也对记者表示，今年中央经济工作会议提出，要加快推进保障性住房建设，各大城市近期正加快有关工作的推进，未来保障性住房的房源一定会越来越充裕，相对来说，不管是房东还是二房东，还想像过去那样“躺平”收租是很难了。“我身处这个行业，也非常有危机感，如果希望这个行业还存在价值，那必须提高房源质量、提升服务，不然就会被市场淘汰。”