近日，中国人民银行连发三份房地产市场文件，宣布下调住房公积金贷款利率、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限以及降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。利好政策下，市 场对房地产市场回暖预期加强。

　　同样对楼市复苏抱有希望的还有银行。近年，由于楼市持续低迷，地产领域风险导致银行资产质量承压，成为影响银行估值的重要因素。多数机构认为，随着地产政策暖风频吹，银行在地产领域风险有望缓释，银行股或将“随风起舞”，估值得到进一步修复。

　　涉房指标长期承压

　　但在此次政策出台前，银行业涉房指标持续承压，涉房贷款的不良率持续走高。

　　在这一压力下，涉房贷款规模不断压降。根据央行披露的一季度金融机构投向报告，2024年一季度末房地产贷款（含开发贷、个人住房贷款）余额占比10.1%，比2023年末下降0.4pct。

　　邮储银行虽然2023年个人住房贷款金额为2.34万亿元，同比增长3.37%，但该行个人住房贷款在全部贷款及垫款中的占比也从31%下滑至29%。

　　地产政策暖风利好银行基本面

　　5月17日，政府针对房地产市场连续出台多个重磅政策。在供给端，保交楼、去库存成为政策重点发力方向。在国务院新闻办公室举行的国务院政策例行吹风会上，住建部表示城市政府可以组织地方国企以合理价格收购部分存量商品房，用作保障性住房；中国人民银行副行长陶玲表示，央行拟设立保障性住房再贷款，再贷款规模3000亿元，利率1.75%，期限1年，可展期4次，发放对象包括政策性银行和国股行等21家全国性银行。在需求端， 5月17日房贷“三招”连出。中国人民银行宣布下调住房公积金贷款利率、取消全国层面个人住房贷款利率政策下限以及降低全国层面个人住房贷款最低首付比例。

　　业内认为，近期系列重磅政策出台或将改变银行涉房贷款承压态势，是“短期换长期”的选择。

　　从中长期来看，多数机构认为此举利好银行基本面。

　　华创证券分析师贾靖在研报中分析称，此次政策放开可以提振后续房市销售，房企的偿债能力得到增强，银行的房地产贷款资产质量也将得以改善。

　　“本轮政策利率取消将有助于节约居民财务成本，首付比例下调也有助于降低居民购房门槛，可能将带动居民购房需求进一步回升。”王一峰估算，截至2024年4月末，全国343个城市中已有67个城市取消了首套房贷利率下限。假定余下80%城市均取消房贷利率下限，预计全国新发生按揭贷款利率由3.7%降至3.38%附近。在首付比例为15%情况下，每笔按揭贷款年利息支出下降约3%。

　　王一峰进一步指出，居民端角度来看，购房需求有望转暖，进而推动按揭贷款增长。这一方面缘于房贷利率下降以及首付比例的下调；另一方面，地方政府收购待售商品房用作保障性住房也有助于存量商品房去库存，助力稳定房价，一定程度上能够改善居民预期，激发购房需求。从企业端来看，保障性住房再贷款有助于推进“白名单”机制运行，增强房企融资可得性，房地产开发贷投放也有望进一步转暖。

　　“按揭面临的风险主要是烂尾楼的停贷风险，随着保交楼政策继续加码，居民停贷的意愿和可能性下降，银行风险改善。”梁凤洁认为，系列地产政策出台，有望改善银行的地产风险，同时拉动信贷需求，利好银行基本面。

　　银行股能否“随风起舞”

　　多数机构认为，房地产政策再加力有助于提振银行板块估值表现。

　　“银行估值较低，重要原因是地产、城投等领域风险导致银行资产质量承压。”国联证券分析师刘雨辰认为，地产“一揽子方案”落地，有望改善房企经营状况与现金流压力。

　　“从股价角度看，房地产风险为前期压制银行板块估值的主要因素之一，在房地产增量利好频出背景下，银行板块与房地产板块往往能够走出共振行情。”王一峰举例，2022年11月，政策面对房地产融资端的支持力度显著加大，包括“第二支箭”扩容、房地产金融16条举措发布、“第三支箭”出炉等。在此期间，银行股与地产股相关系数达0.97，亦明显高于历史平均水平。

　　近期银行股也有一定复苏迹象。根据Choice数据，上周，银行板块（BK0475）从3215点上涨至3300点上方。外资也持续增持银行股板块。上周，北向资金持有银行股市值增加79.39亿元，在各行业板块中排名第一。

责任编辑：张文