来源：中国经营报

　　本报记者 吴静 卢志坤 北京报道

　　消息发布后，中交地产股票连续2个交易日内（2024年9月13日、9月18日）收盘价格涨幅偏离值累计达到20%。

　　《中国经营报》记者了解到，在宣布收购物业公司之际，中交地产董事长李永前提交书面辞职报告，在其任职期间，地产行业调整持续深入，中交地产已连续多年增收不增利，公司千亿销售目标渐行渐远。压在中交地产未来新任主帅肩上的担子，显然并不轻松。

　　收购物业公司

　　9月11日，中交地产发布公告称，公司正筹划以现金方式收购中国交通建设集团有限公司（以下简称“中交集团”）及其下属子公司持有的中交物业服务集团有限公司（以下简称“中交物业”）100%股权。

　　截至公告披露日，中交集团、中交房地产集团有限公司（以下简称“中交房地产”）、中交一公局集团有限公司（以下简称“中交一公局”）及中交投资有限公司（以下简称“中交投资”）分别持有中交物业10%、51%、24%及15%股权。

　　据了解，中交集团是中交地产间接控股股东，是国内八大基建央企之一，主要从事交通基础设施的投资、建设、运营，以及装备制造、房地产及城市综合开发等。

　　中交房地产是中交地产直接控股股东，也是中交集团为推进内部房地产板块整合所设立的专业化子集团，旗下拥有绿城中国（03900.HK）与中交地产两个上市平台。

　　目前交易对价尚未披露，中交地产称将采用自有资金方式支付。

　　待交易完成后，中交地产将持有中交物业100%的股权，中交物业将成为中交地产的全资并表子公司。

　　物业成房企转型抓手

　　据了解，中交物业成立于2022年12月13日，注册资本3亿元。此前中交集团党委副书记刘翔曾表示，组建中交物业是中交集团优化产业布局、增强发展后劲的关键一步。

　　根据中交物业此前官微，“走高质量上市发展之路”被写进公司目标指引。控股股东中交房地产还曾在2022年12月23日通过官微发布了一则招聘公告，面向社会为中交物业征选一名副总经理，当时的条件中，除了工作经验限制，“具有物业公司IPO经历优先”也被写进招聘条件中。随后中交物业引入了明星职业经理人、龙湖智创生活前执行董事及首席运营官曾益明。

　　不过，中交物业在成立之时，国内物管企业独立上市之路就已遇冷。据了解，在地产行业高歌猛进之时，房企纷纷拆分物管板块寻求上市，以完善业务体系。回顾物企上市的几个阶段可以发现，房企分拆物业上市数量从2017年起出现明显增加，2019年和2020年是物企上市密集期，期间碧桂园服务（6098.HK）、融创服务（1516.HK）等头部房企的物管板块纷纷成功上市。

　　2020年上半年时，物管企业在资本市场获得极高估值。但从当年下半年开始，房地产行业调整深入，物业股亦随之开始出现回落，但彼时寻求上市依然是许多物企的首要选择。

　　2021年上半年，依然不断有物企尝试冲刺上市，当年6月份，10家物企密集递表，打破物企单月递表数量纪录。但从2021年下半年开始，受地产行业政策收紧和房企信用事件影响，港股物业板块热度也骤然下降，当年递交招股书的物企等待审核时间明显加长。

　　之后，随着房企流动性危机频发，不少企业纷纷抛售资产以求快速回笼资金，物管资产首当其冲。除了卖股引战、抵押出售外，部分物企还为地产母公司进行财务担保、直接借款、兜售资产，甚至还出现资金被母公司违规挪用的乱象。当时，业务独立性一度成为物管行业关注的焦点。

　　然而，面对行业的持续下行，不少地产企业开发业务面临亏损，资本市场上股价不断走低。寻找新的 增长曲线、谋求转型，甚至剥离开发业务成为众多房企不得不面对的现实。物管业务现金流相对稳定，被业内认为具有较强的抵御周期波动的属性，重新成为房企转型的一个抓手。

　　在中交地产宣布收购中交物业之前，行业已有类似案例。2022年5月，建发国际（1908.HK）收购建发物业（2156.HK） 35%股份，股权转交后，建发物业再次成为建发国际的附属公司，并实现并表。

　　具体到中交物业，公开信息显示，其依托于中交集团全产业链和综合一体化服务，布局有“大城市服务”与“大交通服务”两大赛道，业务范围涵盖公建、商写、住宅、港口、陆路、空港六项核心主业。

　　根据中交房地产公布的数据，2023年其下属物业管理营业收入5.07亿元，较2022年增加1.74亿元，物业管理营业成本4.05亿元，较2022年增加1.11亿元，主要是因为业务规模增长；物业管理毛利率20.06%，较2022年上升8.28%，主要是因为业务规模增长，人工成本增长缓慢。

　　今年上半年，中交房地产物管业务贡献收入2.63亿元，较去年同期的2.73亿元有所减少；但对应成本2.29亿元，却较去年同期的2.23亿元有所增加。

　　据了解，中交地产此前也有少部分物管业务，去年其物业管理服务收入1065.21万元，同比增加40.52%，不过仅占总收入的0.03%。

　　对于此次收购，中交地产表示，交易完成之后，公司将新增物业管理业务，实现房地产业务产业链的延伸，助力公司拓展轻资产业务。本次交易也符合公司经营发展的需要和长远发展战略规划，有利于公司提升资产质量和盈利能力，增强抗风险能力和持续经营能力。

　　公告披露后，中交地产股价持续走高。9月12日收盘报7.42元/股，较前个交易日上涨3.78%；9月13日收盘报8.16元/股，上涨9.97%；9月18日当天涨停，收盘报8.98元/股。

　　记者就收购后的整合规划联系中交地产方面，对方表示暂以公告为准。

　　公司董事长辞职

　　在收购计划公布两日后，9月13日，中交地产发布公告称，公司于9月12日收到董事长李永前的书面辞职报告，由于工作变动原因，其申请辞去董事长、董事会战略与执行委员会、提名委员会委员职务。

　　关于新任董事长，中交地产表示将进行重新选举产生。在此之前，李永前将继续履行相应职务。

　　而在当天发布的另一份公告中，中交地产于表示已召开了第九届董事会第41次会议，通过关于选举郭主龙为董事会董事的决议，并将在9月30日举行的股东临时大会上进行审议。

　　与此同时，在9月12日，中交地产控股股东中交房地产也发布了董事长变更的公告。因工作需要，经中交集团研究决定，任命郭主龙为中交房地产董事、董事长及法定代表人；免去李永前董事长、董事、法定代表人的职务。据了解，郭主龙现为中交房地产的党委书记，而此次任命或意味着其将对中交房地产党政“一手抓”。

　　公开信息显示，李永前于2014年入职中交集团，之后被派遣到绿城中国任职。在绿城中国任职期间，李永前见证了绿城中国销售规模从几百亿到千亿的突破，以及旗下代建业务绿城管理（9979.HK）上市。

　　2019年时，其从绿城中国执行总裁的岗位调回中交地产担任总裁职位，并于2020年年初出任中交地产董事长。其在任职初期就曾提出，要“复制绿城中国、创新中交地产”，并效仿其轻重资产并举的开发模式。在开发业务上，2020年中交地产要冲刺500亿元销售额，到2023年要突破千亿大关。

　　随后，中交地产在土地市场高歌猛进，2020年共计拿地635.59万平方米，较上年增长176.9%，土地购置总价款535.8亿元，权益价款252.54亿元。

　　但是，自2021年下半年以来，楼市情况急转直下，各线城市销售惨淡、房价不断下行。与此同时，行业风险事件频发，消费者购房意愿较低。

　　在此情况下，中交地产业绩也如同其他同行企业一样出现下滑。此外，因为前期拿地成本提高以及销售端限价等因素影响，公司部分项目毛利空间有限，盈利空间收窄。2018年—2022年，公司营收从89.48亿元升至384.67亿元，但同期归母净利润则分别为8.1亿元、5.4亿元、3.47亿元、2.36亿元和0.34亿元。去年实现营收324.68亿元，同比下降15.59%，归母净利润则亏损16.73亿元。

　　前段时间发布的中期业绩报告显示，上半年，中交地产实现营收89.8亿元，同比微增2.48%；归母净亏损9.83亿元，同比亏损幅度扩大72.86%；利润总额为-9.22亿元。

　　今年1—6月，中交地产全口径签约销售面积43.4万平方米，较上年同期减少56.73%；签约销售金额81亿元，同比减少62.26%；销售回款113.4亿元，较上年同期减少53.97%。

　　在现金流方面，上半年中交地产经营活动产生的现金流量净额7.44亿元，同比下降75.16%；期末现金及现金等价物余额为66.48亿元，较上年同期下降近半。

　　值得注意的是，李永前在回到中交地产后，曾有意推动公司代建业务发展。不过，该项业务目前在行业内并不突出。去年，中交地产代建业务新签货值114.63亿元，实现代建回款0.52亿元。而同期，绿城管理代建项目销售额为1068亿元，同比增长22.1%；销售面积同比增长46.7%至861万平方米。

　　记者就此次人事变动联系中交地产方面，对方不予置评。

责任编辑：李桐

蔡贞仪（记者 章宜静）09月21日,今年8月，现代快报独家报道了“黑老大”南京豪宅拍卖一事，引发了众多网友关注。这套房子是“黑老大”金明宝名下的资产。金明宝黑社会性质组织犯罪案，曾是全国扫黑办、最高检挂牌督办的案件。9月9日，记者注意到，由于一拍流拍，这套超260㎡的豪宅以582万元底价再次拍卖，这次价格比市价便宜了近500万元。最终经过43次延时，3名竞买人共出价44次，该房产顺利拍出，成交价最终定格在603.58万元。“黑老大”南京豪宅603万元拍卖成交一拍流拍，二拍降价近500万元顺利拍出这套房子可谓是同区域的豪宅。这套位于南京市秦淮区龙蟠南路上的房子，建筑面积为262.03m²，室内精装修，市场价超过1039万元。一拍起拍价为727.6万元，比市场价便宜了311万元左右。由于此次是二拍，起拍价较一拍又有了下调，定为582万元。这套房子到底有多豪华？在标的物介绍中显示，除了房产本身的价值以外，整个房子的装修配套也是价值不菲。其中，仅中央空调和地暖就价值10万元，还有部分遗留设施（沙发、电视柜、茶几等）也价值1.5万元。也就是说，只要竞买人拍下这套房产，这批豪华的电器和家具就成了“赠品”，归竞买人所有了。不过，拍卖的处置单位句容市人民法院不负责此次拍卖户口的迁入、迁出事宜，如对户口有特殊需求，需要竞买人自行征询当地公安机关户籍管理部门了解。值得注意的是，这套房产的拍卖瑕疵也很明显。根据网络询价报告，这套房产的所有人为金明宝，但实际居住人为案外人刘某某、徐某某。目前，房子仍在被案外人使用中，且法院无该套房屋的钥匙。另外，此次拍卖并不支持贷款，竞买人需要全款支付购房款。9月9日，最终经过43次延时，3名竞买人共出价44次，该房产顺利拍出，成交价最终定格在603.58万元。“黑老大”被判23年6个月，追缴“黑财”1.7亿余元这套房子备受关注不仅仅是因为其实惠的价格，还因为它是“黑老大”金明宝名下的资产。2023年，句容市人民法院一审判决金明宝等24人犯组织、领导、参加黑社会性质组织罪等，判处其有期徒刑二十三年六个月，剥夺政治权利五年，并处没收个人全部财产，其余人员被判处有期徒刑八个月至六年六个月不等。镇江市中级人民法院二审维持原判。现代快报记者注意到，金明宝的名字也被写在了各级检察院和人民法院的工作报告中。江苏省高级人民法院工作报告中，用“以黑护商”四个字来形容金明宝。2024年1月，句容市人民检察院党组书记、检察长陈东旭在句容市第十七届人民代表大会第二次会议上报告检察工作。在报告中提到了金明宝。报告中提到，在坚定维护社会安全稳定方面，检察院推进常态化扫黑除恶斗争沿着法治轨道走深走实，高质效办理了全国扫黑办、最高检挂牌督办的金明宝黑社会性质组织犯罪案，该案入围全省扫黑除恶优秀案例。同年1月，在镇江市第九届人民代表大会第三次会议上，法院工作报告中也提到，法院打造“法至镇清”扫黑除恶品牌，审结全国扫黑办挂牌督办的金明宝等26名被告人涉黑案，追缴“黑财”1.7亿余元。相关新闻260㎡豪宅727万元起拍！原房主去年获刑二十三年六个月近日，一套位于南京市秦淮区的豪宅拍卖，引发了众多网友的关注。这套260㎡豪宅以727万元起拍，比市价便宜了300多万元。值得注意的是，这套房子是“黑老大”金明宝名下的资产。金明宝黑社会性质组织犯罪案，曾是全国扫黑办、最高检挂牌督办的案件。阿里拍卖页面截图豪宅降价300多万拍卖，附赠10万元的中央空调、地暖阿里拍卖平台显示，位于南京市秦淮区龙蟠南路上的一套住宅，将于8月18日上架拍卖。这套房子可谓是同区域的豪宅。房子的建筑面积为262.03m²，室内精装修，市场价超过1039万元。不过此次起拍价仅为727.6万元，比市场价便宜了311万元。这套房子到底有多豪华？在标的物介绍中显示，除了房产本身的价值以外，整个房子的装修配套也是价值不菲。其中，仅中央空调和地暖就价值10万元，还有部分遗留设施（沙发、电视柜、茶几等）也价值1.5万元。也就是说，只要竞买人拍下这套房产，这批豪华的电器和家具就成了“赠品”，归竞买人所有了。不过，拍卖的处置单位句容市人民法院不负责此次拍卖户口的迁入、迁出事宜，如对户口有特殊需求，需要竞买人自行征询当地公安机关户籍管理部门了解。值得注意的是，这套房产的拍卖瑕疵也很明显。根据网络询价报告，这套房产的所有人为金明宝，但实际居住人为案外人刘某某、徐某某。目前，房子仍在被案外人使用中，且法院无该套房屋的钥匙。另外，此次拍卖并不支持贷款，竞买人需要全款支付购房款。意向竞买人若有兴趣参与竞拍，在保证金方面，就需一次性缴纳145万元。“黑老大”被判23年6个月，追缴“黑财”1.7亿余元这套房子之所以备受关注，不仅仅是因为其实惠的价格，还因为它是“黑老大”金明宝名下的资产。2023年，句容市人民法院一审判决金明宝等24人犯组织、领导、参加黑社会性质组织罪等，判处其有期徒刑二十三年六个月，剥夺政治权利五年，并处没收个人全部财产，其余人员被判处有期徒刑八个月至六年六个月不等。镇江市中级人民法院二审维持原判。现代快报记者注意到，金明宝的名字也被写在了各级检察院和人民法院的工作报告中。在江苏省高级人民法院工作报告中，用“以黑护商”四个字来形容金明宝。2024年1月，句容市人民检察院党组书记、检察长陈东旭在句容市第十七届人民代表大会第二次会议上报告检察工作。在报告中提到了这个“黑老大”金明宝。报告中提到，在坚定维护社会安全稳定方面，检察院推进常态化扫黑除恶斗争沿着法治轨道走深走实，高质效办理了全国扫黑办、最高检挂牌督办的金明宝黑社会性质组织犯罪案，该案入围全省扫黑除恶优秀案例。同年1月，在镇江市第九届人民代表大会第三次会议上，法院系统作工作报告，报告中也提到法院打造“法至镇清”扫黑除恶品牌，审结全国扫黑办挂牌督办的金明宝等26名被告人涉黑案，追缴“黑财”1.7亿余元。

蔡贞仪（记者 谢佳琳）09月21日,（原标题：2024年9月10日外交部发言人毛宁主持例行记者会）

（原标题：李海涛被“双开”、张祖林被开除党籍）